20180205-广发证券-房地产_短期调整不影响全年投资机会_继续看多地产板块_16页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业在2018年2月初的政策变化、市场基本面及投资观点，认为短期调整不影响全年投资机会，继续看好地产板块。

主要观点

• 政策层面：热点二线城市政策继续边际改善，如西安放宽落户限制，佛山南海提高人才安家补贴和租房补贴。租赁政策主要从需求端支持，如广州番禺区推行“租售同权”，成都扩大租赁补贴范围。
• 市场基本面：1月商品房成交同比转正，其中二线城市表现突出，同比上涨19.0%。一线城市成交环比上涨44.7%，但存在分化，如北京、深圳环比下跌，上海、广州环比大幅上涨。
• 推盘与库存：1月推盘量环比季节性下滑，但去化水平仍保持较高，批售比维持在1左右。库存面积整体小幅下降，去化周期稳定，市场供需关系依然健康。
• 投资建议：地产板块短期调整不影响全年投资机会，建议继续关注一二线低估值龙头企业，如招商蛇口、万科A、金地集团等，以及部分二线龙头和子领域。

关键信息

政策回顾

• 西安：学历落户群体扩大至35岁以下中专人群，简化落户流程，减少所需证明总数。
• 佛山南海：人才安家补贴上限提高至800万元，租房补贴上限提高至10000元/月。
• 广州番禺区：推行“租房入学”政策，实现“租售同权”。
• 成都：扩大租赁补贴范围，提高中心城区家庭年收入标准至10万元。
• 江苏句容：取消购房优惠政策，包括本地居民补贴、农民进城优惠等。
• 资金政策：央行副行长易纲提出探索将房地产金融纳入宏观审慎政策框架，广州四大行上调房贷利率。

成交情况

• 50城商品房成交：上周成交面积563.79万方，环比上涨5.24%。一线城市成交环比上涨44.72%，二线城市环比下跌2.8%，三线城市环比上涨4.1%。
• 1月商品房成交：同比小幅上涨4.4%，二线城市表现优异，同比上涨19.0%。
• 区域分化：珠三角成交环比上涨30.8%，长三角微涨3.2%，环渤海下跌3.2%，中西部微涨3.7%。
• 二手房成交：14城二手房成交面积123.30万方，环比上涨7.09%。一线城市环比上涨12.46%，二三线环比上涨4.45%。苏州、厦门、江门等城市表现突出。

推盘与库存

• 15城推盘：单周推盘量180.97万方，环比下降3.1%。1月推盘面积同比上涨17.2%，批售比维持在1左右。
• 库存变化：15城商品房库存面积环比下降0.42%，去化周期为14.2个月。一线城市库存面积下降0.4%，二线城市下降0.8%，三线城市微涨0.8%。

土地市场

• 土地供应：2018年第4周土地供应面积环比上涨35.9%，同比下跌18.4%。
• 土地成交：全类型土地成交面积环比下跌46.6%，同比下跌52.7%。
• 土地出让金：第4周出让金251.3亿元，环比下滑71.3%，同比下跌63.1%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率（3个月移动平均）为17.6%，连续6周下滑。住宅用地溢价率为20.4%，环比微降0.4%。

投资观点

• 短期调整：地产板块上周调整幅度较大，但不改变全年投资逻辑。
• 基本面支撑：多数龙头企业利润将超预期，销售端的量价齐升正转化为结算端的量价上涨。
• 政策支持：因城施策将贯穿全年，部分区域政策改善是大概率事件。
• 估值方法：当前周期窄幅波动，企业盈利能力确定性提高，建议采用PE估值，ROE越高的企业对应当期PE越高。
• 重点公司推荐：一线龙头推荐招商蛇口、万科A、金地集团；二线龙头推荐荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、新湖中宝；子领域推荐光大嘉宝和东百集团。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业评级：买入，预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
• 公司评级：买入，预期未来12个月内股价强于大盘15%以上；谨慎增持，预期未来12个月内股价强于大盘5%～15%。