20220822-天风证券-地产政策专题研究_稳需求治标_保交付治本_13页_1mb

房地产政策专题研究总结

核心内容

2022年8月的房地产政策研究聚焦于“稳需求治标，保交付治本”的双轨策略，旨在应对当前房企信用风险对产业链的冲击，并重塑行业信心。房地产行业面临销售下行、信用风险蔓延及金融体系压力等问题，政策干预成为稳定市场、推动供给侧改革的关键。

主要观点

1. 信用风险对产业链的影响：

   • 房企延期交付问题成为信用风险的深化表现，对金融机构和购房者信心造成直接冲击。
   • 销售数据显示，房地产基本面出现二次探底，需求侧呈现“买国企不买民企”和“买二手不买新房”的趋势。
   • 销售下行将进一步影响拿地、开工、施工等环节，导致土地财政、金融风险及居民财富效应承压，成为稳增长的主要障碍。

2. 重塑行业信心的必要性：

   • 本轮产能出清是房地产行业均值回归的供给侧改革过程，但杠杆与预期的不可控叠加外部环境变化，可能加剧短期出清烈度。
   • 政策干预需兼顾短期缓冲与长期责任对等，保交付不仅是民生问题，更是债务化解和行业转型的关键。
   • 市场信心的修复需依赖明确的解决方案，防止无序违约和购房者担忧。

关键信息

路径1：需求托底缓冲

• 按揭额度支持与利率下行：8月15日MLF下调10BP，8月22日5年期LPR下调15BP，地方加点幅度可能进一步下行。
• 非核心城市限购限贷优化：苏州、福州等热点城市率先调整政策，经济大省有望适度优化。
• 盘活二手房市场：通过“带押过户”等政策，提振改善性需求。
• 房票安置定向托底：南京等地试点房票安置，适用城市能级上升。

路径2：呵护优秀民企

• 信用保护工具：CDS、CRMW等工具用于支持民企发债融资，8月19日中债增进公司增信支持方式被讨论。
• 市场化担保机制：尽管仍以市场化方式推进，但监管机构对优秀民企的扶持态度明显。
• 避免信用风险扩散：通过支持民企融资，防止信用风险无序扩散，保障市场稳定。

路径3：加速不良资产出清

• 政策性银行专项借款：用于支持已售逾期难交付住宅项目，实行封闭运行、专款专用。
• 控制道德风险：压实出险房企股东责任，提高违约成本，是解决交付问题和信用风险蔓延的前提。
• 专项贷款推动市场化处置：纾困基金等资金支持有望加速优质项目盘活，促进不良资产处置。
• 资不抵债项目进入破产重整阶段：通过破产重整和债务重组手段，实现风险出清与转移，保障购房者权益。

投资建议

• 推荐优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 推荐优质成长企业：新城控股、旭辉控股集团。
• 推荐优质物管公司：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注企业：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售下行超预期。
• 因城施策力度不及预期。

行业走势图

相关报告

1. 《房地产-行业研究周报：需求托底加码》2022-08-21
2. 《房地产-行业研究周报：保障性质租赁住房REITs认购热情高涨——REITs周报》2022-08-21
3. 《房地产-行业点评：曲折复苏，二次探底——统计局7月数据点评》2022-08-16

图表目录

• 图1：统计局商品房销售额同比增速及其预测增速
• 图2：不同口径商品房销售面积同比增速
• 图3：64城高频新房销售面积
• 图4：17城高频二手房销售面积
• 图5：64城高频新房销售面积月度同比
• 图6：17城高频二手房销售面积月度同比
• 图7：分性质百强商品房销售金额同比增速对比
• 图8：百城房价指数
• 图9：房地产业不变价GDP同比增速
• 图10：房地产业GDP贡献率
• 图11：中证地产债指数收盘价
• 图12：MARKITIBOXX亚洲中资美元房地产债券指数收盘价
• 图13：“因城施策”路径变化
• 图14：商品房贷款相关利率汇总
• 图15：个人住房公积金贷款利率
• 图16：金融机构人民币贷款加权平均利率
• 图17：“挑大梁”经济大省销售榜单
• 图18：房地产业债券融资及到期归还情况
• 图19：地产开发企业境内债发行额及其同比
• 图20：房地产业境外债发行额及其同比

表格目录

• 表1：21年至今部分出险和评级下调房企资产负债占比
• 表2：2022年以来AMC参与房地产纾困汇总
• 表3：华融资产主要不良资产经营处置模式
• 表4：A股重点标的估值与盈利预测
• 表5：H股重点标的估值与盈利预测