【仲量联行】2024重庆产业办公楼白皮书——兴产立业笃志力行

报告摘要

重庆产业办公楼白皮书总结

核心内容概览

《重庆产业办公楼白皮书－兴产立业，笃志力行》是业界首次对重庆办公楼市场进行广义研究，涵盖工业用地上盖的产业办公楼宇和园区，样本面积突破1,800万平方米。报告从产业办公载体与空间出发，分析重庆产业办公楼市场的发展现状、特征及未来趋势，强调地形、产业政策、功能复合性等对产业办公市场的影响。

主要观点

重庆经济地位提升
- 2024年前三季度，重庆GDP超越广州，位列全国第四。
- 重庆主城区GDP达2.3万亿元，排名全国第六。
- 重庆作为传统制造业强市，正加速向新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业转型。
产业办公的定义与分类
- 产业办公（IO）定义为基于工业、科研用地开发的办公与研发类楼宇，包含产业园区（IOP）和产业楼宇（IOB）。
- 产业办公与商业办公（CO）的区分不仅基于土地性质，还综合考虑开发目的、政策引导性等复合因素。
- 产业办公分为四类：生产制造型、产业办公型、物流仓储型、混合型，其中产业办公型园区是报告主要研究对象。
产业办公楼Top50榜单
- Top50企业承用总面积达152.1万平方米，占全市产业办公楼样本总承用面积的19.6%。
- 长安汽车、中国移动、赛力斯、传音、国家电网等企业占据榜单前列，其中长安汽车和赛力斯为重庆新能源汽车代表。
- 科技互联网企业贡献了48.8万平方米承用面积，占比最高，显示出科技对产业办公市场的主导作用。
- 制造业占比19.3%，但因部分企业归类为科技互联网，实际贡献可能更高。
产业办公楼租户结构
- 汽车企业关联租户占近80万平方米，为产办市场重要组成部分。
- 中游整车和零部件企业为产办市场核心，占比超过七成。
- 上游研发设计企业占比超过两成，是近年来的重要增量需求。
- 下游销售和售后企业占比相对较小，仅为5%。
重庆产业结构与产办市场关系
- 重庆以制造业为根基，科技互联网为未来增长点，二者共同构成产业办公楼市场的主要需求来源。
- 重庆拥有31个制造业大类，其中汽车和电子信息为双核驱动产业，占比达40.5%。
- 重庆正推动“33618”先进制造业体系，聚焦三大万亿级产业集群、三大五千亿级产业集群等。
产办市场发展趋势
- 重庆正从传统制造迈向“智造”，产业办公楼市场与科技、制造、地产三大支柱产业紧密相连。
- 重庆产业办公市场呈现出“多中心”格局，照母山、龙兴、水土、中央公园、科学城科学中心为重要区域。
- 产业办公载体的多样化（小独栋、中高层塔楼、围合式建筑）适应不同企业需求，其中74.1%的整车企业偏好围合式建筑。

关键信息

产业办公楼样本总量：1,563栋，总面积1,185.3万平方米，其中独栋645.2万平方米，中高层塔楼323.7万平方米，围合式建筑216.4万平方米。
企业样本总量：5,150个，其中中资（市内）企业3,811个，中资（市外）企业1,262个，外资（含合资）企业77个。
产业办公楼Top50榜单：企业数量仅占1%，却贡献19.6%的面积需求，凸显头部企业对市场的重要性。
重庆产业办公市场结构：
- 科技互联网：24.2%
- 制造业：19.3%（实际可能更高）
- 地产建筑：10.3%
- 金融业：4.2%
- 医药及生命科学：10.2%
- 政府机构及公共组织：8.3%
重庆“33618”产业体系：涵盖3大万亿级产业集群、3大五千亿级支柱产业集群、6大千亿级特色优势产业集群、18个“新星”产业集群。
产业办公与城市功能区分布：
- 照母山：聚集度最高，科技氛围成熟，吸引科技与制造企业。
- 龙兴：汽车制造高地，聚集整车企业。
- 水土：生物医药产业成熟，吸引相关企业。
- 科学城科学中心：科研高地，吸引研发机构与科技企业。

市场趋势与展望

产业办公三大趋势：
- 国民共进：传统制造业与新兴科技产业协同发展。
- 空间研发：研发与办公空间融合，提升企业创新能力。
- 产业链招商：通过产业链布局吸引上下游企业，形成产业集群效应。
重庆未来发展方向：
- 推动产业智能化、高端化、集群化。
- 加强研发与创新，提升产业附加值。
- 强化产业链配套，提升整体产业竞争力。

产业与办公功能对比

功能类型	产业办公楼（IO）	商业办公楼（CO）
开发目的	补链强链，做大地方税源税基	收取租金或销售
政策引导性	强	弱
产业特征	高科技、制造业、科技互联网	金融、专业服务、科技互联网、商贸零售等
土地性质	工业、科研用地	商业用地
不动产功能	科研、办公、轻生产、实验	纯办公
地理位置	经济开发区、城市新区、产业聚集区	城市核心CBD

企业与产业布局

重庆汽车产业：
- 2024年上半年产量达121.4万辆，其中新能源汽车产量39.1万辆，增速超150%。
- 长安汽车和赛力斯为龙头，推动重庆重回“中国汽车第一城”。
- 汽车企业对产业办公的选址偏好与功能需求差异明显，整车企业偏好围合式建筑，零部件企业偏好小独栋。
重庆电子信息产业：
- 2022年产值突破7,000亿元，2023年计划迈向万亿规模。
- 智能终端、新型显示、功率半导体及集成电路为核心产业。
- 依托笔电和手机产业形成集群效应，带动上下游企业聚集。