20151202-兴业证券-2016年房地产行业年度策略_复苏将超预期_转型孕育良机__40页_2mb

2016年房地产行业年度策略总结

核心内容

2016年房地产行业基本面将持续复苏，主要得益于货币宽松政策的实施。同时，房地产企业正面临城市间分化加剧和利润率下降的压力，促使其加速转型。报告重点推荐了房地产交易、大金融和大健康三大转型方向，并具体分析了部分重点公司的发展前景。

主要观点

1. 房地产基本面将持续复苏

• 货币宽松周期：历史上，货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置比例持续上升。美国和中国都曾出现类似情况，如2009年中国房地产占居民资产配置比重达到峰值。
• 按揭贷款占比上升：国内银行按揭贷款占总贷款比重在2015年上半年约为20%，未来仍有较大增长空间。相比美国，中国商业银行个人住房贷款占比提升空间更大。
• 美国加息影响有限：由于中国资本账户管制严格，美国加息对房地产市场影响较小，房地产发展主要受国内政策和市场因素影响。

2. 城市分化将延续

• 一线城市和核心二线城市：具备持续增长潜力，受居民财富增长、土地稀缺和政策支持影响，市场表现相对较好。
• 三、四线城市：受库存压力影响，房价和销量面临持续下行趋势，开发商拿地意愿低，房地产投资仍维持低迷。

3. 房企利润压缩促转型

• 地价高企：一线城市的高土地成本压缩了房企利润率，推动其寻求多元化发展。
• 转型方向：包括房地产交易、大金融和大健康，其中房地产交易因市场规模大、运营杠杆高和土地储备优势而被重点看好。

关键信息

房地产交易

• 市场规模：预计未来一手房销售规模稳定在每年7万亿左右，二手房市场规模将长期超过一手房。
• 代理市场规模：预计2020年新房代理市场规模达到756亿元，二手房代理市场规模有望达到1200亿元。
• 重点公司：世联行在一手房交易市场占据主导地位，预计市场份额将提升至15%-20%。

大金融

• 金融属性：房地产企业具备天然的金融属性，转型金融阻力小，且具备资金实力。
• ROE优势：金融行业的ROE显著高于房地产行业，促使房企积极布局金融业务。
• 转型路径：分为打造金控平台和参股或投资金融牌照公司两种方式。

大健康

• 市场潜力：我国药品和医疗器械市场空间巨大，人均医药费用持续上升，卫生费用支出快速增长，政府投入力度加大，为房企转型大健康提供良好前景。

投资建议

• 重点公司推荐：世联行、华联控股、财信发展、香江控股、中洲控股、金地集团、万科A。
• 投资逻辑：龙头地产公司仍具配置价值，且在货币宽松政策下基本面复苏可能超预期。同时，房企转型三大方向（房地产交易、大金融、大健康）值得关注。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期。

图表目录

• 图1. 货币政策宽松周期，美国房地产占居民资产配置比重是上升的
• 图2. 中国居民总资产中房地产资产占比
• 图3. US-Chartered商业银行贷款结构在金融管制放松后变化较大
• 图4. 住宅按揭占比在85年之后快速上行
• 图5. 制造业和零售业贷款向房地产贷款转移
• 图6. 新增家庭住房贷款金额总体呈现上升趋势
• 图7. 居民按揭余额占总贷款余额比重也在上升
• 图8. 日本各类银行房地产行业贷款占总贷款比重上升
• 图9. 我国五大行按揭贷款占本行总贷款比重有上升空间
• 图10. 美国加息对香港房地产价格形成负面冲击
• 图11. 美国加息对香港房地产销量形成负面冲击
• 图12. 美国加息对日本房地产价格有一定负面影响
• 图13. 美国加息对日本房地产销量有一定负面影响
• 图14. 美国加息对韩国房地产价格的影响
• 图15. 美国加息对韩国房地产销量有一定负面冲击
• 图16. 美国加息对台湾房地产价格造成负面影响
• 图17. 美国加息对台湾房地产销量有一定负面影响
• 图18. 美国加息对泰国房地产价格形成较强负面影响
• 图19. 美国加息对泰国房地产销量形成一定负面影响
• 图20. 泰国加息节奏与美国基本保持一致
• 图21. 智利通过资本管制成功避免美国加息对房地产市场的冲击
• 图22. 美国利率变化对中国房地产销量的影响不大
• 图23. 美国利率变化对中国房地产价格的影响不大
• 图24. 2014年末以来我国不断下调基准利率，放宽货币政策
• 图25. 成交量在货币政策放松3-6个月后开始反转
• 图26. 成交价格在货币政策放松3-6个月后开始反转
• 图27. 我国M2持续稳定增长
• 图28. 我国城乡居民存款余额持续稳定增长
• 图29. 2014年以来一线城市供应土地建筑面积维持在历史低位水平
• 图30. 杭州一手商品房周成交情况
• 图31. 南京一手住宅周成交面积
• 图32. 天津市二手住宅周成交情况
• 图33. 青岛市一手住宅周成交面积
• 图34. 武汉市一手住宅周成交面积
• 图35. 三四线城市销量增速将持续低于一二线城市
• 图36. 三四线城市房地产价格增速持续低于一二线城市
• 图37. 三四线城市库存压力对房价形成抑制
• 图38. 一线城市供应土地挂牌均价远高于二、三线城市
• 图39. 一线城市成交土地溢价率长期高于二、三线城市
• 图40. 15年1-10月房地产开发投资额累计增长
• 图41. 15年1-10月新开工累计下滑
• 图42. 土地购置面积同比增速持续下降
• 图43. 近年不同规模房企净利率情况
• 图44. 近年不同规模房企毛利率情况
• 图45. 房地产ROE已经显著低于金融各子领域ROE水平

表格目录

• 表1. 各国和地区资本账户开放情况
• 表2. 美国近30年来4轮加息对各国房地产市场的影响
• 表3. 2015年以来我国多次降息降准
• 表4. 2008年至2015年一线城市土地出让情况
• 表5. 房企跨界转型梳理
• 表6. 新房代理龙头企业代理销售规模测算
• 表7. 二手房代理龙头企业规模测算
• 表8. 房企转型大金融主要标的梳理
• 表9. 房企转型大健康主要标的梳理