房地产行业2019年中报总结：业绩稳健增长，现金流持续向好-20190901-西南证券-20页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业呈现稳健增长态势，板块整体盈利能力持续提升，同时现金流状况显著改善。核心公司与重点公司作为行业主要驱动力，其业绩增速高于其他公司，且预收账款增长为未来结算提供有力保障。

主要观点

• 业绩增长：申万地产板块2019年上半年实现营业收入8828亿元，同比增长21.6%。核心公司（含9家H股）实现营业收入12714亿元，同比增长14.7%；重点公司实现营业收入3073亿元，同比增长30.1%。
• 盈利能力提升：申万地产板块加权平均毛利率为32.2%，加权平均净利率为13.1%，同比稳中有升。核心公司和重点公司净利率分别为14.6%和14.6%，高于其他公司6.8%的水平。
• 现金流改善：核心公司经营性现金流入增速高于销售额增速，销售回款率显著提升，龙头房企表现尤为突出。
• 行业集中度提升：2019年上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别达到30.5%、42.4%、50.3%，行业集中度持续上升。
• 融资情况：板块有息负债总额约为3.4万亿元，同比增长6.8%。核心公司杠杆率稳定，现金流充沛；重点公司和其他公司有息负债增速有所放缓。
• 投资建议：当前市场系统性风险释放，看好板块“强于大市”的投资评级，推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设等公司。

关键信息

营收与盈利情况

• 申万地产板块：2019年上半年营收8828亿元，同比增长21.6%。
• 核心公司：营收12714亿元，同比增长14.7%；归母净利润1489.6亿元，同比增长8.2%。
• 重点公司：营收3073亿元，同比增长30.1%；归母净利润424.7亿元，同比增长20.2%。
• 其他公司：营收749亿元，同比下降11.0%。

预收账款与结算保障

• 预收账款：申万地产板块预收账款总额3.0万亿元，同比增长38.1%；核心公司预收账款总额3.4万亿元，同比增长28.1%；重点公司预收账款总额9680.9亿元，同比增长35.9%。
• 结算保障：核心公司和重点公司预收账款对营业收入的比值均超过1.0，显示未来结算资源充足。

现金流改善

• 核心公司：上半年经营性现金流入显著高于销售额增速，销售回款率高达94.3%。
• 重点公司：经营性现金流入6490亿元，同比增长15%。

土地储备情况

• 核心公司：截至2019年上半年末，总土储16.9亿方，与2018年末持平。
• 拿地力度：核心公司拿地力度有所减弱，但土储充足，具备较强的市场竞争力。

融资与负债情况

• 净负债率：申万地产板块加权平均净负债率维持在110-120%之间；核心公司净负债率稳定在80-90%之间，2019年上半年为111%。
• 有息负债：申万地产板块有息负债总额3.4万亿元，同比增长6.8%；核心公司有息负债增速高于重点公司和其他公司。

投资建议

• 投资评级：板块评级为“强于大市”，推荐股票包括万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设。
• 估值修复：市场系统性风险已释放，估值修复行情有望持续。

风险提示

• 房地产调控政策风险：政策变化可能影响行业整体发展。
• 行业信用紧缩风险：融资环境趋紧可能对中小房企造成较大压力。

重点公司盈利预测与评级

数据来源

• 聚源数据、Wind、克而瑞、西南证券

图表目录

• 图1：2014-2019H1申万地产板块营业收入（亿元）
• 图2：2014-2019H1各类公司营业收入增速对比
• 图3：2014-2019H1各类公司营业收入（亿元）
• 图4：2014-2019H1各类公司营业收入占比
• 图5：2014-2019H1申万地产板块公司预收账款（亿元）
• 图6：2014-2019H1各类公司预收账款增速（%）
• 图7：2014-2019H1各类公司预收账款占比情况
• 图8：2014-2019H1各类公司预收账款/营业收入
• 图9：2014-2019Q1申万地产板块归母净利润（亿元）
• 图10：2014-2019Q1各类公司归母净利润增速对比
• 图11：2014-2019Q1申万地产板块少数股东权益（亿元）
• 图12：2014-2019Q1申万地产板块少数股东损益（亿元）
• 图13：2014-2019Q1申万地产板块少数股东损益/净利润
• 图14：2014-2019Q1各类公司少数股东损益/净利润
• 图15：2014-2019Q1申万地产板块加权平均毛利率
• 图16：2014-2019Q1申万地产板块加权平均净利率
• 图17：2014-2019Q1各类公司加权毛利率
• 图18：2014-2019Q1各类公司加权净利率
• 图19：2014-2019Q1申万地产板块期间费用率
• 图20：2014-2019Q1各类公司期间费用率
• 图21：2014-2019Q1各类公司销售费用率
• 图22：2014-2019Q1各类公司管理费用率
• 图23：2014-2019Q1各类公司财务费用率
• 图24：2014-2019Q1申万地产板块三项费用率情况
• 图25：2014-2018申万地产板块ROE
• 图26：2014-2018申万地产板块总资产周转率（年化）
• 图27：2014-2019H申万地产加权净利率（包括少数股东损益）
• 图28：2014-2018申万地产板块权益乘数
• 图29：2014-2019H1年全国商品房销售金额
• 图30：2014-2019H1年全国商品房销售面积
• 图31：2014-2019H1年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率
• 图32：2014-2019H1年TOP10、TOP20、TOP30销售门槛
• 图33：2019H1TOP30房企全年销售金额及同比增速
• 图34：2019H1TOP30房企全年销售面积及同比增速
• 图35：2014-2019H1年核心公司销售金额及增速
• 图36：2014-2019H1年核心公司销售面积增速
• 图37：2014-2019H1年核心公司经营现金流入（亿元）
• 图38：2014-2019H1年重点公司经营现金流入（亿元）
• 图39：2014-2018年核心公司土地储备及同比增速（万方）
• 图40：2018年末核心公司总土地储备（万方）
• 图41：2014-2019Q1申万地产板块净负债率
• 图42：2014-2019Q1各类公司净负债率
• 图43：2014-2019Q1申万地产板块调整预收账款后净负债率
• 图44：2014-2019Q1各类公司整预收账款后净负债率
• 图45：2014-2018年剔除预收账款的资产负债率
• 图46：2014-2019Q1一年内到期的有息负债/有息负债
• 图47：2014-2019Q1申万地产板块有息负债及同比增速（亿元）
• 图48：2014-2018各类公司有息负债同比增速（亿元）

表格目录

• 表1：地产板块公司划分及统计范围
• 表2：2019年上半年销售金额前30强房企（单位：亿元）