房地产行业2019年中报总结_业绩稳健增长_现金流持续向好_20页_1mb

报告摘要

业绩稳健增长，现金流持续向好总结

核心内容

2019年上半年，房地产行业整体表现稳健，业绩与盈利能力持续提升。申万地产板块营业收入达8828亿元，同比增长21.6%。核心公司（17家，含9家H股）实现营业收入12714亿元，同比增长14.7%；重点公司（44家）实现营业收入3073亿元，同比增长30.1%。核心公司和重点公司对板块收入的贡献持续上升，占比超过90%。

主要观点

收入增长显著：中型地产公司（重点公司）实现较快增长，而核心公司增速略有回落，但整体仍保持稳健增长。
盈利能力提升：申万地产板块加权平均毛利率为32.2%，净利率为13.1%，同比稳中有升。核心公司净利率显著高于重点公司和其他公司。
现金流改善明显：核心公司经营性现金流入增速显著高于销售额增速，销售回款率提升，龙头房企表现尤为突出。
行业集中度提升：TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别为30.5%、42.4%、50.3%，行业集中度持续增强。
融资环境趋紧：板块有息负债总额小幅增长，核心公司杠杆率稳定，现金流充沛，融资优势明显。
投资建议：市场系统性风险释放，板块具备“强于大市”的投资潜力，推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设等公司。

关键信息

营收与盈利

2019年上半年，申万地产板块实现营业收入8828亿元，同比增长21.6%。
核心公司实现营业收入12714亿元，同比增长14.7%；重点公司实现营业收入3073亿元，同比增长30.1%。
申万地产板块归母净利润为1000.3亿元，同比增长15.6%；核心公司归母净利润为1489.6亿元，同比增长8.2%；重点公司归母净利润为424.7亿元，同比增长20.2%。
核心公司和重点公司预收账款同比增速分别为51%和40%，预收账款对营业收入的覆盖倍数维持在近年高位，未来结算规模有保障。
少数股东损益总额为243.7亿元，同比增长37.2%，占净利润比例提升至40%。

现金流与销售

2019年上半年，全国商品房销售面积同比下降1.8%，销售额同比增长5.6%。
核心公司销售金额2.5万亿元，同比增长4.3%；重点公司销售金额增速明显。
核心公司经营性现金流入显著高于销售额增速，销售回款率提升，销售现金回笼表现良好。
核心公司销售面积增速与2018年同期接近，但销售单价有所提升。

土地储备与拿地

核心公司总土储为16.9亿方，较2018年末持平，土地储备充足。
重点公司土储增速放缓，拿地力度减弱，但整体仍具备较强的开发能力。

融资与负债

申万地产板块有息负债总额为3.4万亿元，同比增长6.8%。
核心公司加权平均净负债率为111%，较2018年末提升21个百分点，主要受核心公司高预售额影响。
板块剔除预收账款后的资产负债率小幅回落，短期偿债压力可控。
有息负债结构中，一年内到期的短期负债占比上升，显示房企融资压力有所缓解。

投资建议

投资评级：板块整体评级为“强于大市”，建议关注核心公司和重点公司。
推荐股票：
- 万科A：当前价格25.8元，投资评级“买入”，EPS预测分别为3.06元（2018A）、3.73元（2019E）、4.33元（2020E），PE分别为8.43倍（2018A）、6.92倍（2019E）、5.96倍（2020E）。
- 保利地产：当前价格13.45元，投资评级“增持”，EPS预测分别为1.59元（2018A）、2.01元（2019E）、2.49元（2020E），PE分别为8.46倍（2018A）、6.69倍（2019E）、5.40倍（2020E）。
- 招商蛇口：当前价格19.75元，投资评级“增持”，EPS预测分别为1.89元（2018A）、2.35元（2019E）、2.80元（2020E），PE分别为10.45倍（2018A）、8.40倍（2019E）、7.05倍（2020E）。
- 金地集团：当前价格11.23元，投资评级“买入”，EPS预测分别为1.79元（2018A）、2.13元（2019E）、2.65元（2020E），PE分别为6.27倍（2018A）、5.27倍（2019E）、4.24倍（2020E）。
- 中南建设：当前价格7.31元，投资评级“买入”，EPS预测分别为0.59元（2018A）、1.09元（2019E）、1.90元（2020E），PE分别为12.36倍（2018A）、6.71倍（2019E）、3.85倍（2020E）。