20220909-光大证券-中国金茂-00817.HK-2022年中报点评_毛利率如期回升_物业上市强化协同发展能力_3页_575kb

中国金茂 (0817.HK) 2022年中报总结

核心内容

中国金茂于2022年8月30日发布2022年中报，报告期内实现营收287.5亿元，同比增长1%；归母净利润为25.7亿元，同比减少40%。尽管净利润下滑，但毛利率企稳回升至21.7%，较2021年H1提高1.4个百分点，符合市场预期。公司销售排名逆势提升，城市运营项目贡献显著，同时物业板块通过上市强化协同发展能力。

主要观点

1. 毛利率回升，盈利承压

• 毛利率：2022年H1综合毛利率回升至21.7%，预计全年毛利率将小幅回升。
• 归母净利润：同比减少40%，主要受2021年H1收购中国宏泰带来的高基数影响，扣除投资物业与金融资产公允价值波动后，归母净利润同比下降26%。
• 其他收入：同比增长32%至25.6亿元，占营收比重提高至8.9%，主要受益于物业板块的收入增长，尤其是金茂服务上市后实现对首置物业100%股权的收购。

2. 销售排名逆势提升，城市运营贡献显著

• 全口径销售额：699亿元，同比减少46%，但销售均价提升9.7%至18974元/平米。
• 城市运营项目：贡献25%销售额，助力公司销售排名跃居克而瑞第11位，较2021年H1提升4名。
• 销售面积：368万平米，同比减少51%，但得益于高产品力及城市运营协同效应，盈利边际较高。

3. 优质土储获取与轻资产发展

• 土储获取：公司聚焦于北京、合肥、成都等核心城市，获取5宗优质土地，整体拿地溢价率仅0.6%，未来去化及利润有保障。
• 私有化收购：推进对中国宏泰的私有化收购，完成后将获取环京区域大量城市运营项目与优质土储，为未来业绩增长奠定基础。
• 酒店板块：坚持轻资产发展路线，截至2022年H1已签订21个轻资产服务合同，优化开发资源配置，支持双轮战略落地。

4. 财务稳健，低成本融资优势明显

• 三道红线：公司三道红线指标保持绿档，净债务与调整后资本的比例为59%。
• 直接融资：2022年H1公司通过发行公司债33亿元、CMBS 87.08亿元，资金成本较低，票面利率介于3.2%-3.5%，信用优势显著。
• 现金流：经营活动现金流为11.345亿元，投资活动现金流为-7.518亿元，融资活动现金流为4.24亿元，净现金流为8.067亿元。

关键信息

• 盈利预测：公司2022-2024年核心EPS预测分别为0.53元（下调2.1%）、0.57元（下调8.8%）、0.65元（下调8.4%）。
• 估值：当前股价1.86港元，对应2022-2024年PE(核心)估值分别为3.1倍、2.9倍、2.5倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。

财务数据概览

营收与利润

资产负债表

现金流量表

评级与市场数据

• 当前价：1.86港元
• 总股本：126.9亿股
• 总市值：236.0亿港元
• 一年最低/最高：1.61/3.16港元
• 近3月换手率：11.32%

行业及公司评级

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