房地产行业：关注地产板块贝塔以及个股阿尔法的投资机会-20180412-广发证券-20页-1mb

房地产行业投资分析总结

核心内容

房地产行业在2018年3月可能迎来基本面筑底并逐步改善的阶段，板块PE或将系统性提升，同时龙头房企经营业绩的持续性增强，板块具备beta与alpha双重投资机会。

主要观点

1. 地产板块行情与基本面周期底部相关

   • 08年以来，地产板块出现3次明显的绝对收益及超额收益机会，分别在08年10月-09年7月、11年11月-12年12月以及14年3月-15年6月。
   • 板块行情的启动和持续与基本面周期底部密切相关，尤其是销售增速见底并有边际改善预期，同时房价保持平稳。

2. 重点城市基本面见底，板块具备系统性投资机会

   • 重点城市销售增速在2018年3月出现明显下滑，但基数效应缓解，政策调整空间加大，供需政策存在结构性改善可能。
   • 3月是重点城市销售增速的底部，未来随着供给端放量，销售增速有望逐步改善。
   • 需求端方面，人才落户政策的持续落地对需求形成支撑，且资金成本上行空间有限。

3. 集中度持续提升，龙头房企经营业绩增强

   • 房企销售集中度持续提升，1-10名房企市占率显著增长，呈现“强者恒强”趋势。
   • 17年行业政策和市场环境更有利于龙头房企的稳定经营，其销售和结算周期优势明显，利润率修复空间较大。
   • 龙头房企具备更高的管控效率和周转速度，未来利润增长的波动性下降，应给予估值溢价。

4. 投资建议

   • 建议关注低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团等。
   • 二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等。
   • 子领域关注光大嘉宝。

关键信息

• 历史行情：08年以来，地产板块共有3次明显的行情机会，平均持续时间约12个月。
• 基本面条件：板块行情需满足销售增速见底并有边际改善预期，同时房价保持平稳。
• 政策因素：地方调控压力缓解，人才落户政策持续落地，对需求形成支撑。
• 资金成本：35城市首套房按揭贷利率上涨约100bp，但未来上行空间有限。
• 集中度提升：17年前50强房企销售集中度提升至近50%，前10名房企市占率或提升至30%。
• 估值逻辑：地产板块PE与国债收益率呈现负相关，随着国债收益率走低，板块估值有望提升。
• 风险提示：重点城市政策不确定性、供给改善不及预期、资金成本持续上行、销售继续大幅下滑。

投资逻辑链

• 当房地产量价齐跌时，宏观经济承压，政策存在边际改善预期，带动板块估值抬升。
• 政策落地、销售增速筑底回升，板块走势向上的持续性增强。
• 基本面量价齐升，但伴随房价过快上涨，政策存在收紧预期，压制板块估值。
• 政策调控落地、销售增速见顶回落，进一步加剧板块下行。

投资建议与关注对象

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
• 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
• 子领域：光大嘉宝。

风险提示

• 重点城市政策存在不确定性。
• 重点城市供给改善存在不确定性。
• 供给集中放量可能导致去化率下滑。
• 资金成本持续上行对需求形成压制。
• 销售继续大幅下滑可能影响板块表现。

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：买入（预期未来12个月内股价强于大盘15%以上）、谨慎增持（预期未来12个月内股价强于大盘5%-15%）、持有（预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%）、卖出（预期未来12个月内股价弱于大盘5%以上）。

数据来源

• 房管局、统计局、中指院、央行、Wind、克而瑞、广发证券发展研究中心等。