20180412-广发证券-房地产行业关注地产板块beta以及个股alpha的投资机会_20页_1mb

报告摘要

房地产行业投资分析总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业投资机会，指出地产板块的投资逻辑主要围绕基本面周期底部和龙头房企集中度提升两个核心因素展开。通过回顾历史行情和当前基本面变化，报告认为地产板块有望迎来可持续行情，并具备系统性投资机会。

主要观点

地产板块行情与基本面周期底部相关
- 08年以来，地产板块共有3次明显的绝对收益及超额收益机会，分别为08年10月-09年7月、11年11月-12年12月以及14年3月-15年6月，平均持续12个月左右。
- 板块走势拐点通常与销售增速拐点一致，且政策改善预期会提前反映在板块估值上。
- 板块可持续行情需要满足两个基本面条件：销售增速逐步见底，且未来存在边际改善预期；同时房价保持平稳。
重点城市基本面见底，板块PE有望系统性提升
- 2018年3月重点城市商品房成交同比下滑32%，为历年3月的低点，但销售基数逐步下行，为后续改善提供支撑。
- 政策调控压力缓解，供给端推盘放量，需求端人才落户政策落地，对市场形成支撑。
- 资金成本上行空间有限，国债收益率走低，对板块PE形成利好。
集中度提升，龙头房企经营业绩持续性增强
- 17年前50强房企销售集中度提升至近50%，其中1-10名房企增长最快。
- 龙头房企具备更高的盈利能力和运营效率，销售均价持续提升带动利润率修复。
- 18年前10大房企销售集中度预计提升至30%，进一步强化龙头房企的市场地位。
板块或迎来可持续行情，建议关注低估值一二线龙头
- 18年地产股将同时具备板块beta和个股alpha机会。
- 建议关注低估值的一二线龙头，如：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头如：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等。
- 子领域可关注光大嘉宝。

关键信息

历史行情回顾：08年以来，地产板块在基本面底部启动，通常持续10-15个月。
当前基本面分析：重点城市销售增速见底，供给端政策改善，需求端人才政策落地，资金成本上升空间有限。
集中度提升逻辑：限价政策和低库存背景下，中小房企加杠杆逻辑失效，土地与资金持续向龙头房企聚焦。
估值逻辑：PE估值与国债收益率呈负相关，18年国债收益率走低，板块PE有望系统性提升。
风险提示：重点城市政策存在不确定性，供给改善存在不确定性，资金成本持续上行可能压制需求，销售继续大幅下滑风险。

投资建议

板块投资逻辑：板块beta由基本面筑底抬升带动，PE系统性提升。
个股投资逻辑：个股alpha由龙头房企集中度提升及经营业绩持续性增强带动。
推荐标的：
- 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
- 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团
- 子领域：光大嘉宝

风险提示

重点城市政策存在不确定性
重点城市供给改善存在不确定性
资金成本持续上行可能压制需求
销售继续大幅下滑风险

行业评级

评级：买入
前次评级：买入
报告日期：2018-04-12

投资逻辑链

当房地产量价齐跌时，政策存在边际改善预期，带动板块估值抬升。
政策落地、销售增速筑底回升，板块走势向上的持续性增强。
基本面量价齐升带动宏观经济企稳，但伴随房价过快上涨，政策收紧预期压制板块估值。
政策调控落地、销售增速见顶回落，进一步加剧板块下行。

估值理论拆分

PE估值公式为 $PE = \frac{P}{EPS} = \frac{1}{k_e - g_n}$，其中 $k_e$ 为加权资金成本，$g_n$ 为行业预期利润增长率。
当期结算PE（$PE_0$）由 $k_e$ 和 $g_n$ 决定，而销售口径PE forward（$PE_{Forward}$）由 $k_e$ 和 $g$（短期销售业绩增长率）决定。

附录

分析师信息：
- 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
- 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
- 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
投资评级说明：
- 买入：预期股价强于大盘10%以上。
- 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
- 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
免责声明：
- 本报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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