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新房成交环比回温，政府工作报告再提“三稳”

核心内容

2022年3月8日发布的报告指出，房地产行业在政策调控下呈现“三稳”导向，即稳地价、稳房价、稳预期。报告认为，当前房地产市场整体表现稳中有进，新房与二手房成交面积均出现环比增长，但同比仍面临较大压力。行业评级为“增持”，认为在政策支持和市场修复背景下，房地产板块具备一定投资价值。

主要观点

• 政策导向明确：政府工作报告重申“房住不炒”定位，强调探索新发展模式，推进保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求。
• 因城施策：核心一二线城市仍维持调控，但二三线城市放松政策，以稳定市场预期、引导市场回温。
• 信贷支持：多地下调首套房首付比例至20%，房贷利率下降，以满足刚需购房需求。
• 保障性租赁住房：政策继续推动保障性租赁住房建设，作为房地产市场长效机制的重要组成部分。
• 城市更新：新型城镇化和城市更新成为重点，有望带动增量购房需求。

市场表现

• 新房成交：32城新房成交面积合计约264万方，同比-26.9%，环比+16.9%。
  • 一线：成交面积71万方，同比-25.8%，环比-12.8%。
  • 二线：成交面积145万方，同比-17.6%，环比+45.6%。
  • 三线：成交面积48万方，同比-46.2%，环比+7.2%。
• 二手房成交：17城二手房成交面积合计约85万方，同比-47.7%，环比+8.4%。
  • 一线：成交面积33万方，同比-33.9%，环比+6.5%。
  • 二线：成交面积36万方，同比-53.7%，环比+10.8%。
  • 三线：成交面积17万方，同比-53.6%，环比+7.0%。

新房库存情况

• 库存面积：16城新房库存面积合计约8803万方，环比-1.88%，去化周期约10.7月。
  • 一线：库存面积2828万方，环比-4.91%，去化周期8.1月。
  • 二线：库存面积3236万方，环比-1.00%，去化周期9.3月。
  • 三线：库存面积2740万方，环比+0.37%，去化周期22.5月。
• 库存套数：16城新房库存套数合计约83.8万套，环比-2.11%，去化周期约11.4月。
  • 一线：库存套数24.5万套，环比-4.9%，去化周期7.6月。
  • 二线：库存套数28.0万套，环比-1.49%，去化周期9.5月。
  • 三线：库存套数31.2万套，环比-0.38%，去化周期26.6月。

土地市场动态

• 土地成交面积：百城土地成交面积1764万方，成交土地总价101亿元，土地溢价率2.10%。
  • 一线：土地成交面积111万方，同比-10%，溢价率0.00%。
  • 二线：土地成交面积697万方，同比-14%，溢价率+1.09%。
  • 三线：土地成交面积956万方，同比-56%，溢价率+2.60%。
• 土地供应：上周百城土地供应数量为476宗，供应建面约2915万方。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：建议关注金科股份、中南建设、新城控股。
• 物管优质标的：建议关注华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面超预期收紧。

行业新闻

• 政策层面：政府工作报告强调“三稳”，推动保障性住房建设，支持房地产市场良性循环。
• 地方动态：北京、上海、天津、重庆、郑州、长沙等地出台政策，涉及土地供应、信贷支持、城市更新、保障性住房建设等。
• 市场变化：多地调整公积金贷款政策，提高贷款额度，优化购房环境。

公司要闻

• 多家房企发布销售数据、债券发行及回购信息，如华润置地、万科A、保利发展、碧桂园、金科股份、中南建设等。
• 部分企业面临债务压力，如泛海控股、阳光城、蓝光发展等，部分公司已采取措施应对风险。

总结

房地产市场在政策调控下保持稳定，新房与二手房成交面积环比增长，但同比仍面临较大压力。政府工作报告再次强调“三稳”目标，推动保障性住房建设与城市更新，引导市场健康发展。行业整体估值及仓位处于历史低位，建议关注稳健型及成长受益型房企，同时警惕政策趋严、销售修复不及预期及资金面收紧等风险。