2017-新地产观察系列：德国住房“奇迹”的无奈与代价_13页-1mb

德国住房“奇迹”的无奈与代价总结

核心内容

德国是发达经济体中房价最为稳定且涨幅最低的国家，其住房市场表现出显著的低波动性和高租赁占比特征。这种住房模式在一定程度上抑制了房价的过度上涨，但也与德国经济基本面的疲弱密切相关。德国在1995-2006年期间房价不升反跌，反映了其经济增长乏力、人口老龄化加速、移民吸引力下降等结构性问题。尽管如此，德国通过出口导向的经济增长模式，成功分享了全球地产繁荣的成果，但这种模式也伴随着收入分配恶化和财富不平等加剧的代价。

主要观点

• 房价稳定：德国房价在1975年至2017年间仅上涨3%，是全球主要经济体中涨幅最低、波动最小的国家之一。
• 经济基本面疲弱：1995-2006年德国房价下跌与经济增速放缓、人口老龄化、移民减少等因素密切相关。
• 出口导向模式：德国并未依赖房地产拉动经济增长，而是通过高出口依赖度（47%）实现了经济稳定增长，这与其制造业优势和劳动力成本控制有关。
• 租赁模式的双刃剑：高租赁占比抑制了房价对消费的拉动作用，居民难以通过住房增值促进消费，反而可能因租金上涨抑制非住房消费。
• 收入分配恶化：德国劳动报酬在收入分配中的占比从1993年的78%降至2007年的66%，财富不平等程度居欧洲前列，前20%家庭净财富是后20%家庭的74倍。
• 政策代价：为维持出口竞争力，德国削减高福利、降低工会议价权、推动产业外迁，这些措施虽提升了产业竞争力，但也牺牲了居民消费和收入分配的平衡。

关键信息

房价与收入关系

• 1975年至今，德国人均可支配收入增长73%，而实际房价仅上涨3%。
• 1995-2008年德国实际房价累计下跌19%，远低于同期美国、英国、法国、西班牙等国的涨幅。

房价波动与经济表现

• 德国房价波动性最低，与经济基本面疲软形成对比。
• 在1995-2006年，德国经济总量虽仍居欧洲第一，但人均GDP增长缓慢，经济增速落后于其他欧洲国家。

人口结构影响

• 1995-2005年德国老龄化速度全球最快，老龄抚养比达30%，对房价上涨形成抑制。
• 移民数量减少，进一步限制了住房需求增长，导致房价长期低迷。

出口依赖与经济结构

• 德国出口依赖度高达47%，远高于其他欧洲国家，是其经济稳定增长的重要支撑。
• 出口对德国经济的拉动作用显著，而居民消费和住房投资对经济的拉动则长期为负。

劳动力成本优势

• 德国单位劳动力成本持续优化，与法国持平，而西班牙和意大利则有所弱化。
• 通过削减高福利、鼓励兼职和工会薪资调整，德国保持了劳动力成本优势。

收入与财富不平等

• 劳动报酬占比下降，收入分配趋于恶化，前10%家庭收入增速显著高于后10%家庭。
• 家庭净财富中位数处于欧洲中等水平，但财富分布极不均衡，前20%家庭净财富是后20%家庭的74倍。

借鉴与反思

• “房住不炒”值得借鉴：德国通过抑制金融投机和推动社会租赁，实现了房价的稳定，这与“房住不炒”的政策方向一致。
• 警惕过度依赖出口：德国模式难以复制，因为其依赖出口的增长方式与国内经济结构不匹配。
• 需向消费转型：德国的居民消费和住房投资对经济的拉动为负，说明其经济模式存在结构性失衡，未来需寻求消费驱动的增长路径。
• 收入分配问题不可忽视：德国虽为高福利国家，但收入分配恶化、财富不平等加剧，是其住房模式带来的隐性代价。

相关研究报告

• 《【华创宏观】宏观专题-国家资产负债表专题系列之七-杠杆修复视角下的贸易复苏》
• 《【华创宏观】宏观专题--新消费专题系列之六--美丽新世界》
• 《【华创宏观】新地产观察系列一-住房保障模式双城记》
• 《【华创宏观】“川普经济学”观察系列二：从全球税制趋势看川普税改》
• 《【华创宏观】宏观专题-国家资产负债表系列之八-去杠杆，欧洲做对了什么？》

证券分析师信息

• 牛播坤：华创证券宏观组副所长、研究主管，华中科技大学经济学博士，曾任职于保监会政策研究室。
• 甄茂生：上海财经大学经济学博士，2016年加入华创证券研究所。
• 张伟：厦门大学经济学硕士，2017年加入华创证券研究所。
• 王丹：南开大学经济学硕士，2017年加入华创证券研究所。

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