20171114-JLL-上海非中央商务区办公楼市场_起转之际_全新格局_24页_8mb

上海非中央商务区办公楼市场总结

核心内容

上海非中央商务区办公楼市场近年来发展迅速，其甲级办公楼存量从2009年的40万平方米增长至2017年的500万平方米，已与中央商务区甲级办公楼总体量相抗衡。非中央商务区市场不仅在体量上迅速扩张，其净吸纳量也占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%，远超2009年的26%。这一市场的发展势头强劲，甚至在租金增幅和资本化率表现上优于中央商务区。

主要观点

1. 非中央商务区办公楼市场发展的主要驱动力

• 交通条件改善：上海地铁网络从2012年的460公里扩展至2017年的617公里，极大提升了非中央商务区与中央商务区之间的通达性，缩短了通勤时间。
• 商业配套完善：非中央商务区购物中心的存量从2012年的370万平方米增至2017年的720万平方米，商业配套日趋成熟。
• 高品质办公楼供应增加：新建办公楼在层高、标准层面积、架空地板、电梯配比和可持续认证等方面显著优于五年前的项目。
• 优质租户入驻：越来越多的知名跨国企业和国内企业总部迁入非中央商务区，改变了其传统租户结构。
• 租金优势明显：非中央商务区甲级办公楼租金较中央商务区低约3.9元/平方米/天，对中端市场租户具有显著吸引力。

2. 非中央商务区市场对中央商务区的影响

• 租户流动趋势：租户迁址主要源于对高品质办公空间的需求，而非单纯的从中央商务区流失。
• 租金差距持续存在：即使在中央商务区供应减少、租金上涨的背景下，租金差距仍将持续，吸引成本敏感型租户。
• 中央商务区仍具核心地位：金融和专业服务类企业仍倾向于选择中央商务区，因此不会受到非中央商务区崛起的强烈冲击。

3. 非中央商务区细分市场的发展前景

• 市场演变曲线：非中央商务区细分市场处于不同发展阶段，其中上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路已进入“过渡”阶段，有望成为新的中央商务区。
• 前滩和徐汇滨江：这两个区域具备良好的基本面，预计未来也将进入“成熟”阶段，成为中央商务区的一部分。
• 其他细分市场：如浦东世博区域、虹桥交通枢纽区域、五角场等，也将因各自优势逐步发展，形成特色化市场。

关键信息

• 甲级办公楼存量增长：从2009年的40万平方米增长至2017年的500万平方米。
• 净吸纳量占比：非中央商务区甲级办公楼市场净吸纳量占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%。
• 租金增幅：过去18个月非中央商务区甲级办公楼租金增幅超过中央商务区。
• 资本化率：非中央商务区资本化率在过去两年间收窄39个基点，优于中央商务区的26个基点。
• 租户调查结果：便捷的交通和完善的商业配套是租户选择办公地点的首要考虑因素，租金优惠是次要但重要的因素。
• 租户迁址原因：主要为办公空间升级，而非单纯迁移。
• 市场演变曲线模型：用于评估各非中央商务区细分市场的发展阶段，包括“早期发展”、“过渡”和“成熟”阶段。

未来展望

• 新兴商务区发展：上海正加快向全球化城市转型，非中央商务区将成为办公楼市场发展的重点区域。
• 办公楼产品升级：未来非中央商务区办公楼将更加注重高科技、健康理念和联合办公等元素，以满足新一代员工的需求。
• 新细分市场涌现：大虹桥会展区域和前滩南部区域等可能成为新的候选细分市场，推动市场进一步扩展。
• 租户战略转变：越来越多的租户，包括传统中央商务区内的企业，将考虑在新兴商务区设立总部或分拆办公空间，以优化成本和提升企业形象。

作者信息

• 周志锋：仲量联行研究部总监
• 姚耀：仲量联行华东区研究部总监
• 华纳：仲量联行研究部副董事
• 黄璐：仲量联行研究部高级经理
• 吴允樂：仲量联行董事总经理
• 丘晋嵩：仲量联行商业地产部总监
• 张静：仲量联行商业地产部总监
• 邵律：仲量联行投资部总监

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