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房地产销售拐点到了吗？

核心内容概述

2022年6月，10大城市和30大中城市的商品房销售出现了明显回暖迹象，但整体呈现一二线城市差异化复苏，三线城市仍偏弱。分析师认为，当前全国商品房销售拐点尚未到来，预计将在8-10月出现。

主要观点

1. 10/30大中城市销售回暖特征

• 回暖迹象：6月以来，10大城市和30大中城市的商品房销售出现明显回暖。
• 区域差异：一二线城市复苏较快，如北上广、武汉、苏州、青岛等；部分城市如深圳、杭州、南京、成都、福州表现一般；三四线城市如扬州、惠州、韶关仍偏弱。
• 政策影响：调控政策不断放松和热点城市基础条件较好是推动销售回暖的主要因素。

2. 10/30大中城市对全国销售见底的预测作用减弱

• 历史同步性：2014年之前，10/30大中城市与全国销售见顶时间具有较好同步性。
• 2016年后变化：一二线与三四线城市分化加剧，10/30大中城市对全国销售见底时间的领先作用大幅弱化。
• 结论：当前不宜仅凭10/30大中城市销售见底时间推测全国销售何时见底。

3. 全国销售见底前一二线城市特征

• 城市数量占比：2008-2009年和2014-2015年，全国销售见底前，约90%的一二线城市已现拐点。
• 销售占比：已现拐点的一二线城市销售占全国销售的1/3左右或占所有一二线城市销售的95%左右。
• 当前数据：截至2022年5月，仅有37%左右的一二线城市出现销售拐点，这些城市的销售仅占全国销售的7.5%或占所有一二线城市销售的39%，远低于历史水平。

4. 6月全国销售见底概率分析

• 低概率：当前数据表明，6月全国销售见底的概率较低。
• 历史对比：2008-2009年和2014-2015年，销售拐点出现前，已现拐点的城市数量和销售占比均远高于当前水平。

5. 全国销售拐点预计时间

• 政策放松与销售见底时滞：主要二线城市从政策放松到销售见底的时滞集中在3-6个月，全国层面大概为4-6个月。
• 当前情况：地方“四限”政策放松集中在2022年3-5月，央行“515新政”下调了首套房利率下限。
• 预测时间：结合当前市场环境与2021年基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能发生在8-10月。

关键信息

• 销售回暖区域：10大城市和30大中城市出现销售回暖，但三线城市仍偏弱。
• 政策放松：地方“四限”政策放松及央行“515新政”对销售回暖起到推动作用。
• 历史数据参考：2008-2009年与2014-2015年数据显示，全国销售见底前，约90%的一二线城市已现拐点。
• 当前数据对比：截至2022年5月，仅有37%的一二线城市出现拐点，远低于历史水平。
• 拐点预测：预计全国商品房销售拐点可能在2022年8-10月出现。

风险提示

• 政策超预期：若政策进一步放松或收紧，可能影响销售走势。
• 疫情超预期：疫情对房地产市场可能产生持续冲击，影响销售和市场信心。