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房价拐点到了吗？总结

核心内容

2026年，我国房地产市场出现积极变化，房价调整后的市场环境开始显现复苏迹象。整体来看，房价一阶导持续下跌的状态在2024-2025年达到顶峰，而2026年开年后，市场出现了二阶导转正的信号，表明房价下跌的速率正在放缓，甚至开始回升。

主要观点

1. 二手房市场自发修复

• 春节后重点城市二手房网签面积持续增长，22城同比上升8%。
• 27城中介实时周成交数据显示市场活跃度提升。
• 一线城市二手房挂牌量下降，核心城市抛压减弱，市场预期改善。

2. 价格结构性改善

• 一线城市房价更具韧性，低总价房屋的“月供租金差”明显收敛，部分小区租金已超月供。
• 一线城市300万以下二手房成交量占比上升，北京、上海、深圳分别达66.3%、71.1%和31.5%。
• 部分城市低总价房屋租金收益率达到2%-3%，高于国债利率，吸引稳健型投资需求。

3. 城市分化明显

• 廊坊、丹东、北海等低能级城市房价指数出现回稳迹象，半年跌幅在3%以内。
• 高能级城市如北京、上海、深圳、成都等已跌回2016年或以前，处于“成交密集区”，未来挂牌价和挂牌量调整可能放缓。

4. 房地产投资链条变化

• 房价二阶导转正阶段，房企扩表投资意愿偏弱，土地市场成交规模同比收缩。
• “控增量”仍是核心思路之一，开发投资与新开工降幅扩大，存量交易量复苏更利好地产链中后端领域。

关键信息

1. 二阶导转正的信号

• 2026年以来，多项指标显示房地产市场积极改善，房价调整后，刚需与租金月供比平衡推动市场自发性复苏。
• 一线城市房价更具韧性，部分城市低总价房屋租金收益率已高于国债利率，吸引投资。

2. 城市分化与市场预期

• 高能级城市与低能级城市出现“哑铃型”分化，高能级城市房价已跌回2016年或以前，低能级城市出现企稳迹象。
• 北京、上海、深圳、成都等城市房价已跌至“成交密集区”，未来价格调整可能放缓。

3. 地产股机会

• 房价二阶导转正可能推动地产股估值筑底修复。
• 建议逐步布局地产股，重点关注估值低位、减值充分的企业。
• 历史案例显示，美国2009年和日本2003年房价二阶导转正期间，地产股出现明显反弹。

风险提示

• 地产政策波动风险：货币、财政、调控等政策存在不确定性，可能对房地产行业造成扰动。
• 地产基本面复苏不及预期：若经济复苏、居民预期修复、政策落地效果不佳，可能影响市场复苏。
• 部分房企经营风险：若基本面复苏低于预期，部分房企可能面临资金链压力。

关联研报与作者信息

• 研报名称：《我国房价正迎来二阶导转正》
• 发布日期：2026-04-10
• 作者信息：
  • 陈慎，研究员，联系方式：chenshen@htsc.com / 02138476038
  • 刘璐，研究员，联系方式：liulu015507@htsc.com / 021-28972053
  • 林正衡，研究员，联系方式：linzhengheng@htsc.com / 021-28972065

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