20230728-德邦证券-以日为鉴_从住房短缺到房地产泡沫_20页_1mb

报告摘要

宏观专题报告总结

投资要点：

住房供需变化：中国城镇家庭人均住房间数已于2020年实现“一人一房”，告别住房总量短缺，进入存量住房时代，当前供需基本平衡但结构仍存在短缺。此阶段与日本1970年前后相似，而非1990年代泡沫破灭时的状态。
房价与杠杆影响：尽管供需平衡，但近年房地产销售下降，主要因偏高房价抑制需求。中国房价收入比达历史高位，居民房贷压力与日本1988年相当，但人均住房存量仅为日本当时的三分之二。
日本1970年代房地产周期特征：
- 人口结构：劳动年龄人口占比在70年代、90年代触顶，影响建筑投资。
- 城镇化进程：1975年后城镇化基本饱和，新增城镇人口大幅下降。
- 住房结构变化：1970年前后实现“一户一宅”与“一人一房”，住房从短缺转向充足。
日本泡沫形成因素：
- 外部因素：《广场协议》导致日元升值，出口下降，经济衰退，央行降息助推资产泡沫。
- 国内政策与机制：长期低利率、金融自由化后银行将贷款转向中小企业和地产，税收制度（如减税优惠）刺激投机，实体产业融资需求不足进一步推高了金融系统资金流入地产。
泡沫破裂原因：货币政策快速紧缩、房地产税制调整（地价税、遗产税改革）增加了市场成本与供给压力。