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中国房地产市场2021总结与2022展望

一、2021年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平

• 2021年，全国百城新房均价累计上涨2.44%，为近七年最低涨幅，较2020年收窄1.02个百分点。
• 上半年新房市场平稳向好，涨幅扩大；下半年市场持续降温，价格环比涨幅收窄，11月、12月连续下跌。
• 二手房均价累计上涨3.27%，四季度以来环比连续下跌，12月均价为15999元/平方米，环比下跌0.08%。
• 价格下跌城市数量在12月达71个，较11月增加3个。

（二）成交规模

• 2021年1-11月，全国商品房销售面积达15.8亿平方米，销售额达16.2万亿元，同比增速分别为4.8%和8.5%。
• 11月销售面积和销售额分别下降14.0%和16.3%，连续四个月两位数下降。
• 重点50城新房成交面积同比增长4.6%，但下半年同比降幅超20%，绝对规模为2015年以来最低。
• 一线城市成交面积同比增长18.0%，二线城市增长5.8%，三线城市同比下降2.0%。
• 长三角、珠三角区域市场活跃度下降，部分城市成交面积降幅较大。

（三）需求结构

• 90-120平方米户型仍为市场主流，120-200平方米户型占比下降。
• 30个城市按套总价分为三类：中低价位、中高价位、高价位。
• 一线城市新房均价为606万元/套，中位数为493万元/套；二线城市均价为392万元/套，中位数为326万元/套。

（四）供求关系

• 全国房屋新开工面积同比下降9.1%，11月同比下降21.0%。
• 房屋施工面积同比增长6.3%，竣工面积同比增长16.2%，但10月起同比转负。
• 重点20城月均新增供应约2002万平方米，销供比为1.04，较2021年6月末延长1.4个月。
• 房企推盘意愿下降，库存出清周期延长，市场整体处于弱平衡状态。

（五）土地供求

• 全国300城住宅用地推出和成交面积同比分别下降9.2%和26.1%，成交楼面均价同比上涨26.3%。
• 一线城市供地增加，二线城市和三四线城市供地大幅减少。
• “两集中”政策实施后，重点城市土地市场热度前高后低，流拍撤牌率升至19.4%，较2020年上升4.2个百分点。
• 22城中11个城市（市本级）土地成交面积同比增长，其他城市降幅明显。

二、2022年中国房地产市场趋势展望

（一）经济及政策环境

• 2022年经济面临下行压力，货币政策将发力稳经济，房地产金融监管不放松。
• 房地产税试点或将落地，政策效果将逐步显现，对购房者预期带来短期冲击。
• “房住不炒”总基调不变，楼市将呈现“双向”调节模式，政策工具将更加精准。

（二）市场趋势

• 全国房地产市场处于调整周期，预计商品房销售面积回落，销售均价平稳运行。
• 2022年商品房销售面积预计下降6.8%~8.3%，销售价格预计上涨2.0%~3.5%。
• 房地产开发投资额预计增长1.5%~3.0%，新开工面积预计下降5.5%~4.0%。
• 一线城市成交规模预计继续增长，二线城市分化加剧，部分城市有望底部企稳。
• 三四线城市市场规模高位回落，市场调整压力较大。

（三）关注点一：土地市场“前热后冷”

• 22城土地市场热度呈现“前高后低”态势，首批次市场较热，流拍撤牌率仅为6.0%。
• 第二批次土拍规则升级，叠加市场降温及信贷收紧，流拍撤牌率升至32.4%。
• 第三批次多地优化土地出让条件，降低参拍资金门槛，流拍撤牌率有所改善，但整体市场仍处低温状态。
• 2022年预计继续增加热点城市土地供应，优化项目利润空间，提升企业拿地意愿。

（四）关注点二：房地产税试点逐步落地

• 房地产税改革进入立法准备阶段，试点城市将逐步扩大，征税范围、税基及税率将因城施策。
• 首批试点城市可能为核心一二线城市，对空置房和多套房实行超额累进税率，对刚需和刚改客群影响较小。
• 短期试点可能对市场预期带来一定冲击，房价阶段性回调，但政策将出台对冲措施。
• 中长期来看，房地产税有助于引导合理住房消费和资源利用，促进市场平稳健康发展。

三、2022年品牌房企经营策略分析

• 2021年百亿阵营分化加剧，3000亿以上企业增长1家，其余阵营房企数量均减少。
• 20家代表房企下半年销售业绩同比下降16.0%，8月起单月销售同比降幅均在两成左右。
• 房企拿地金额占销售金额比重为24.3%，整体拿地态度偏审慎。
• 央企和国企在融资能力、成本及稳健性方面优于民企，拿地能力更强。
• 2021年房地产行业融资规模大幅下降，信用债、海外债、信托融资同比分别下降13.2%、40.9%、41.9%。
• 融资成本下降，年度平均利率为5.51%，较上年下降0.78个百分点。
• 2022年房企需顺势而为，控规模、调节奏，聚焦主流城市，提升产品力和服务力。

四、总结

2021年，中国房地产市场经历了从高热到深度调整的转变，价格涨幅收窄，成交规模前高后低，土地市场明显降温，房企融资环境趋紧。2022年，市场仍将处于调整周期，销售面积预计下降，价格保持平稳，土地供应逐步优化，房地产税试点或带来短期预期波动。品牌房企将更加注重财务安全和高质量增长，央企和国企在行业调整中更具优势。整体来看，2022年房地产市场将呈现“销售面积回落、销售均价平稳、投资低速增长”的格局，政策调控与市场调整并行。