宏观专题报告：美国房地产继续看涨-20180720-银河证券-11页-1mb

美国房地产市场专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年美国房地产市场的持续繁荣趋势，指出美国房价已超越2008年金融危机前的最高水平，并预计未来仍将保持上涨态势。报告从供需关系、经济基本面、货币政策及外部风险等多个角度展开分析，揭示了美国房地产市场长期看涨的原因和潜在风险。

主要观点

房价持续上涨

• 美国房价自2012年市场复苏以来，已连续六年上涨，整体房价回升约50%。
• 2018年5月和6月，成屋价格分别同比增长4.9%和5.2%，创历史新高。
• 新屋价格也持续走高，部分热门地区如加州房价达到60万美元，涨幅显著。
• 房价收入比处于相对高位，约为6.2%，表明房价上涨对购房能力形成一定压力。

销售量回暖，库存持续低位

• 房地产成交量稳步回升，但库存仍维持在4-5个月的低水平，远低于正常水平的6个月以上。
• 6月成屋销售较前月下降0.6%，但整体销售仍保持在较高水平。
• 房价增长明显快于薪资涨幅，导致房价可负担性问题加剧，抑制部分购房需求。

供给短缺与需求旺盛

供给不足

• 金融危机后，美国新增住宅供应有限，新屋开工和营建许可数量仅为战后70年的7成左右。
• 建筑业劳动力短缺，加上核心区土地供给有限，进一步加剧了住宅供应紧张。
• 房屋库存大幅下降，去化周期持续低迷，库存水平显著低于危机前水平。

需求上升

• 美国总人口持续增长，购房适龄人口（25-44岁）增加。
• 就业人口大幅上升，失业率降至3.8%的历史低位，居民收入稳定增长。
• 自有住房率自2016年低点后回升，显示居民购房意愿增强。
• 低利率环境（如30年期房贷利率约4.8%）刺激了购房需求，吸引海外投资者进入美国市场。

房价未来仍将持续上涨

• 美国经济强劲增长，个人收入增加，利率仍低于合意水平，支撑房价上涨。
• 随着减税计划的实施，经济增速有望进一步提升，推动房价继续上涨。
• 尽管美联储进入加息周期，但预计基准利率将在明年达到高点，房价届时才可能见顶。
• 需求旺盛与供给不足的结构性矛盾仍将持续，房价上涨趋势难以逆转。

风险提示

• 贸易战影响：关税政策可能提高购房成本和建材价格，推高抵押贷款利率，对房地产市场形成压力。
• 通胀压力：物价和服务价格上涨可能进一步推动利率上升，影响购房者的贷款能力。
• 劳动力成本上升：限制低成本移民劳工的政策可能增加建筑成本，影响新房供应。
• 房价可负担性问题：房价收入比偏高，对中等收入群体形成压力，可能抑制部分购房需求。

关键信息汇总

结论

美国房地产市场在金融危机后持续复苏，房价和销量均保持增长态势。供需失衡、低利率环境、经济强劲及外资流入是推动房价上涨的主要因素。然而，贸易战、通胀上升及劳动力成本增加等因素可能对市场形成压力。总体来看，美国房价仍具备上涨空间，但需关注美联储政策调整及外部风险对市场的影响。