2024年第三季度成都房地产市场回顾报告-CBRE世邦魏理仕_15页_3mb

2024年第三季度成都房地产市场总结

一、优质办公楼市场

1. 供应端：本季新增供应达325万平方米，包含3栋甲级楼（光环中心二号楼、蜀道创新中心T1/T2）及1栋乙级楼（中粮天府中心），创近十年单季最高纪录。天府新区新增供应占比843%，成为主要供应区域。
2. 需求端：净吸纳量仅16万平方米，环比骤降595%。甲级楼净吸纳量33万平方米（环比升779%），乙级楼净吸纳量-17万平方米。整体空置率升至26.5%，甲级楼空置率升至33.7%。
3. 行业分布：TMT行业占比28.5%、金融业21.4%、消费服务业14.6%。产业互联网需求占比达71.7%（季环比增121%），电商及服务商搬迁升级推动TMT需求占比升56个百分点至89%。
4. 区域表现：金融城板块承接53.9%的大面积（1000㎡+）成交。甲级楼租赁策略更激进，通过存量升级和搬迁需求拉动吸纳；乙级楼受中小微企业抗风险能力弱影响，退租案例集中于城南。
5. 租金变化：租金环比下跌23%，市场去化压力显著。

二、零售物业市场

1. 供应端：无新建购物中心开业，非标商业新增供应15万平方米（天府国际动漫城126万方，西南最大二次元主题商业）；龙湖、宽窄巷子二期等项目推进，八号仓落地高端体娱奥莱。
2. 需求端：净吸纳量46万平方米，同比环比均收窄。空置率微降至8.7%，租金环比跌0.7%。去化主力包括次级商圈以价换量策略、首店经济（Lemaire、NBA Curry等核心商圈首店及区域首店布局）、本土品牌扩张（零售、餐饮、体验业态本土品牌占比提升96、152、130个百分点）。
3. 业态动态：
   • 零售业态拓店占比43.6%（季环比降13.3%），服饰类占18.5%；
   • 餐饮业态需求回升至38.2%（季环比增12.2%），平价自助餐及特色餐饮为主；
   • 体验业态保持16.1%占比，KTV、轻医美等扩张明显；
   • 生鲜超市带动主力店占比升1.3%。
4. 第四季度预期：3个项目新增供应约32万平方米，其中大源保利时光里或重塑市中心与城南潮流卖场格局。

三、仓储物流市场

1. 供应端：无新增项目，存量压力叠加远郊低价库竞争。
2. 需求端：净吸纳量-44.8万平方米，连续三季负增长但绝对值收窄。空置率升至11.7%，租金环比跌幅45%。
3. 主力需求：三方物流占64.3%（零食及汽车供应链相关），食品饮料、批发零售分别占19.8%、15.9%。成交区域集中于龙泉（47.6%）和天府空港（26%）。
4. 退租情况：电商退租占比58.1%（累计退租25万平方米），主要因业务缩减（52%）、迁往远郊低价库（36.4%）及回迁自建库（11.6%）。

四、投资市场

1. 本季大宗交易共2笔，总额16亿元，标的涵盖商业与仓储物流物业，买方以机构投资者为主。
2. 四川省内其他城市（宜宾、峨眉山等）录得4笔酒店类法拍交易，总额约53亿元。成都市场交易量受优质困境资产处置及投资者窗口期布局影响。

总体趋势：优质办公楼市场因供需错配导致租金承压，零售市场呈现本土品牌扩张和首店经济复苏，仓储物流面临结构性调整压力。第四季度供应量持续增加，市场竞争加剧，需关注不同区域及业态的差异化表现。