零售业行业社区购物中心深度报告：不可忽视的成长-20190809-长江证券-25页_1mb

零售业行业深度报告总结：社区购物中心的成长潜力与投资价值

核心内容概述

本报告聚焦社区购物中心这一新兴业态，分析其在中国零售业中的发展趋势、行业格局、运营模式及投资价值，强调其在低线市场中的高成长性，并重点推荐天虹股份作为投资标的。

主要观点

1. 行业格局：需求多元，龙头加速扩张

• 市场饱和与需求转移：核心一二线市场购物中心空置率高企，企业开始向区域性商圈及低线市场扩张。
• 业态细分与主题化：购物中心逐步向主题性、差异化发展，以满足不同区域居民的多样化需求。
• 区域布局差异：南方及沿海地区购物中心布局密集，而华北、西北等区域相对薄弱，未来有较大发展潜力。
• 行业集中度提升：随着供给增加，市场开始分化，龙头企业如万达、万科印力、凯德等占据主导地位。

2. 社区商业：差别布局与精细管理

• 社区购物中心定位：主要服务3-5公里范围内的特定消费客群，注重功能性消费满足。
• 精细化管理：需要结合区域居民结构，实现业态与商品组合的差异化，提高客流转化与经营效益。
• 运营逻辑：通过功能性主力门店与多业态组合，实现稳定客流与潜在客流的协调，提升商场整体运营效率。

3. 考核指标：双核驱动，效率评估

• 毛利坪效：衡量购物中心商品经营与商铺租赁的综合效益，反映单平米毛利产出。
• 租售比：衡量租金收入与销售额的比率，体现企业的长期管理议价力。
• 运营效率提升：社区购物中心在毛利坪效与租售比方面表现优于都市型购物中心，具备更强的成长性。

4. 海外借鉴：日本社区购物中心的高成长性

• 日本市场占比：截至2018年，日本城市周边社区购物中心占比超85%，是主要扩张业态。
• 发展速度：过去10年社区购物中心扩容速度为城市中心购物中心的3-5倍，显示其高成长性。
• 永旺梦乐城案例：作为代表企业，永旺梦乐城拥有180家购物中心，主营业务收入与净利润CAGR分别为17.09%和17.4%，市值约270亿人民币，投资回报率稳定在12%左右。

5. 标的推荐：天虹股份

• 社区购物中心布局：天虹股份61%的社区购物中心位于二线及以下市场，表现优于都市型购物中心。
• 经营效益突出：2018年单平米毛利额达到1,283元，远高于其他类型购物中心。
• 投资评级：给予“买入”评级，预计2019-2021年EPS分别为0.89、1.07和1.31元，对应PE为13、11和9倍。
• 机制优势：公司推行员工持股计划，增强管理执行力，释放业务增长动能。

关键信息

市场表现

• 购物中心景气度：2018年购物中心销售表现高于百货和超市业态，同比增速中枢保持在5%以上。
• 空置率上升：一二线城市空置率上升，而三四线市场则呈现更高景气度。
• 新店布局：2018年新开店数量下降，但社区型购物中心仍保持较快扩张。

运营数据

• 业态分布差异：社区购物中心以商品销售为主，餐饮及服务为辅，注重满足居民日常消费需求。
• 主力店类型：如永旺梦乐城引入永旺超市与体验型业态，形成稳定客流聚集中心。
• 租金与坪效：社区购物中心平均租金收入及毛利坪效显著高于都市型购物中心，体现更强的运营效率。

投资风险提示

• 终端消费下行：若消费出现大幅下滑，可能影响项目拓展意愿。
• 竞争格局恶化：多方抢占市场可能导致投资回报率下降。

重点企业对比

总结

社区购物中心作为零售业的重要发展方向，正在快速崛起，尤其在低线市场展现出巨大的成长潜力。其通过精细化布局与多业态组合，有效提升运营效率与市场竞争力。天虹股份凭借较高的毛利坪效与租售比，成为社区购物中心领域的代表企业，具有较强的市场拓展能力与盈利潜力，因此被重点推荐。未来，随着城镇化率提升及消费需求多样化，社区购物中心有望成为购物中心行业的重要增长点。