20180801-申万宏源研究_香港_-房地产行业_中报业绩带来短期激励_但基本面风险尚未反映_11页_922kb

报告摘要

房地产行业中期分析总结

核心内容

本报告分析了2018年上半年中国主要中资地产股的业绩表现、毛利率变化、负债率趋势、合约销售情况以及土地购置情况，同时对房地产行业的整体发展趋势和投资建议进行了总结。

主要观点

中期业绩表现：预计2018年中期，覆盖的10家H股中资地产股的平均收入增长约为20%，核心净利润增长约为25%。尽管受到人民币贬值导致的汇兑损失影响，但多数公司毛利率有所改善，核心净利润增速略高于收入增速。
毛利率恢复：整体毛利率预计上升1.5个百分点至约30%。其中，华润置地、龙湖地产、合景泰富、世茂等公司的毛利率预计高于行业平均水平。
负债率上升：预计2018年中期平均净负债率上升4个百分点至77%。除去融创中国，其余公司的平均净负债率预计为66%，较2017年中期有所上升。
合约销售增长：2018年上半年合约销售同比增长40%。其中，合景泰富、融创中国和世茂增长最快，分别为82%、76%和60%。而中海外、保利置业、龙湖和禹洲增长低于行业平均。
土地购置情况：土地购置金额同比上涨15%，其中华润置地、合景泰富和世茂增长显著，分别为87%、58%和33%。同时，土地成本占合约销售额的比例从2016年和2017年的较高水平回落至50%左右。
投资建议：分析师维持房地产板块的“Underweight”（低配）评级，认为行业在信用宽松的背景下难以受益，且行业调控、高房贷利率和P2P平台清理等政策因素将继续对需求形成压力。同时，建议增持华润置地和龙湖地产，因其在开发与投资物业方面表现均衡；增持合景泰富，因其具备较好的风险回报比。建议回避销售增长乏力或可能放缓的开发商，如中海外、保利置业、世茂和合景泰富等。

关键信息

1. 业绩预测

公司名称	2018年中期收入增速	2018年中期核心净利润增速
华润置地	>50% YoY	+50%+ YoY
合景泰富	+82% YoY	+40% YoY
世茂	+60% YoY	+20% YoY
融创中国	+76% YoY	已发盈喜
龙湖	+25% YoY	+25% YoY
禹洲	+15% YoY	+15% YoY
中海外	+18% YoY	+0-10% YoY
保利置业	+9% YoY	+0-10% YoY
远洋集团	+5% YoY	+0-10% YoY
碧桂园	+5% YoY	+0-10% YoY

2. 毛利率变化

公司名称	2018年中期毛利率	2017年同期毛利率
华润置地	40%	30%
龙湖	35-40%	30-35%
合景泰富	30-35%	30%
世茂	30%	30%
禹洲	30%	30%
中海外	30%	30%
碧桂园	25%	25%
旭辉	25%	25%
保利置业	25%	25%
远洋	25%	25%
融创	25%	25%

3. 负债率变化

公司名称	2018年中期净负债率	2017年同期净负债率
华润置地	42%	42%
龙湖	56%	56%
合景泰富	65%	65%
世茂	52%	52%
禹洲	60%	60%
中海外	35%	35%
碧桂园	60%	60%
旭辉	70-80%	70-80%
保利置业	65%	65%
远洋	70-80%	70-80%
融创	190%	190%

4. 合约销售增长

公司名称	2018年中期合约销售增长	2018年全年目标增长
合景泰富	+82% YoY	+34% YoY
融创中国	+76% YoY	+34% YoY
世茂	+60% YoY	+34% YoY
华润置地	+49% YoY	+34% YoY
旭辉	+50% YoY	+34% YoY
禹洲	0% YoY	+34% YoY
中海外	+18% YoY	+34% YoY
保利置业	+9% YoY	+34% YoY
龙湖	+5% YoY	+34% YoY
远洋集团	+5% YoY	+34% YoY

5. 土地购置增长

公司名称	2018年中期土地购置增长	2017年同期土地购置增长
华润置地	+87% YoY	+87% YoY
旭辉	+58% YoY	+58% YoY
世茂	+33% YoY	+33% YoY
龙湖	+10-20% YoY	+10-20% YoY
中海外	+10-20% YoY	+10-20% YoY
禹洲	+10-20% YoY	+10-20% YoY
碧桂园	+10-20% YoY	+10-20% YoY
保利置业	0% YoY	0% YoY
远洋	0% YoY	0% YoY
融创中国	-36% YoY	-36% YoY