2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十一：美国REITs行业概要_28页_1mb

美国REITs行业概要及中国REITs发展前景总结

核心内容概述

本报告主要分析了美国REITs行业的现状、盈利模式及其对房地产投资的推动作用，并探讨了中国REITs的发展前景及面临的挑战。报告指出，REITs作为一种投资工具，因其高收益、稳定回报和税收优惠，已成为美国房地产投资的重要形式，其估值远高于开发商。同时，中国首只REITs产品预计在2009年11月底前推出，为商业地产带来新的投资机会。

主要观点

1. 美国REITs的行业地位

• 行业规模：截至2009年6月30日，美国本土上市REITs总收入为895亿美元，总市值为1894亿美元，远高于开发商（总收入586亿美元，总市值201亿美元）。
• 估值优势：美国前五大REITs总市值是前五大开发商的5倍，PB估值是1.9倍，PS估值是9.9倍。
• 收益来源：REITs的收益主要来自租金收入和物业升值，其中租金收入占比约65%，收益更加稳定。

2. REITs的收益率和稳定性

• 历史表现：过去30年，权益型REITs年均收益率为11.1%，高于其他资产类别，如道琼斯工业指数、标普500指数等。
• 收益构成：权益型REITs收益中，65%来自分红，35%来自资产增值。
• 风险对比：REITs的风险低于股票市场，其收益更多来自于稳定收入，波动性较小。

3. 美国REITs的盈利模式

• 定义与政策：REITs是一种集合投资者资金投资房地产的工具，通过特定的税收政策（如避免双重征税）提高投资吸引力。
• 类型与结构：
  • 权益型REITs：主要投资物业，收入来自租金和物业升值，占比92%。
  • 抵押型REITs：收入来自利息。
  • 混合型REITs：兼具权益型和抵押型收入。
• 盈利方式：
  • 内涵式增长：通过租金、出租率和附加服务费提升收益。
  • 外延式增长：通过收购物业、成立纳税子公司等方式扩大资产规模。

4. 美国REITs的运作模式创新

• UPREITs模式：允许REITs通过发行合伙权益交换物业资产，规避资产转让所得税，提升资产流动性。
• DOWNREITs模式：与UPREITs类似，但原有物业由REITs直接持有。
• 税收优惠：REITs通过成立纳税子公司，拓展非房地产业务，实现盈利模式多样化。

5. REITs的估值方法

• FFO（经营基金）：用于衡量REITs的经营现金流，是评估其价值的重要指标。
• P/FFO倍数：1993年以来，行业平均P/FFO倍数为13倍，权益型REITs为14倍左右。

关键信息

1. 全球REITs发展概况

• 国家分布：全球有22个国家推出REITs，另有4个国家正在立法。
• 美国地位：美国REITs规模占全球44.9%，其次为香港（13.3%）、澳大利亚（10%）、法国（6%）和日本（6%）。
• 年均回报率：全球物业投资年均总回报率为10.5%，其中收入回报率占60%，资本回报率占40%。
• REITs收益率：美国REITs过去30年年均收益率达11.1%，高于全球股票和债券。

2. 中国REITs的发展前景

• 政策背景：中国首只REITs产品预计在2009年11月底前推出，试点项目有望在第三或第四季度启动。
• 试点城市：上海浦东和天津滨海新区为试点热点，上海项目预计规模在30-50亿元之间。
• 发展障碍：
  • 收益性：中国目前存在双重征税问题，租金收入需缴纳营业税、房产税和企业所得税。
  • 成长性：缺乏有效的资产转让免税政策，影响REITs成长性。
  • 流动性：目前REITs尚未形成有效的交易市场，限制了其流动性。

3. 越秀REITs案例

• 结构：越秀REITs将旗下4个优质物业（白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场）打包注入REITs，提升其资产价值。
• 效果：越秀REITs上市后，越秀投资股票收益率显著高于大盘和其他地产股。

中国REITs的机遇与挑战

1. 机遇

• 商业地产需求增长：随着城市化推进，商业地产需求增加，REITs为开发商提供新的退出渠道。
• 投资渠道拓展：REITs使房地产投资从高门槛走向大众化，有助于分流居民储蓄。
• 盘活存量资产：国有企业及事业单位可通过REITs盘活存量物业资产，提升运营效率。

2. 挑战

• 税收政策：需解决双重征税问题，提升物业回报率。
• 资产转让：缺乏资产转让免税政策，限制REITs的成长性。
• 流动性：需建立完善的交易市场，提升市场参与度。

总结

美国REITs凭借其盈利模式、税收政策和市场机制，实现了房地产投资的大众化和稳定回报。中国REITs的推出，将为商业地产带来新的投资机会，但需解决收益性、成长性和流动性三大问题。报告指出，中国首只REITs产品预计在2009年11月前推出，建议关注金融街、世茂股份和中国国贸等商业地产公司。