房地产行业2017年11月数据分析及投资建议总结
核心内容
2017年11月，中国房地产市场出现了一些关键变化，包括销售数据由负转正、房价保持稳定、投资和新开工增速有所波动，以及土地市场表现活跃。整体来看，行业仍受到政策调控和融资环境的影响，市场走势呈现分化和调整特征。
主要观点
- 销售数据回暖：11月单月商品房销售面积同比增长5.3%，扭转了9、10月的负增长局面，主要受政策抑制需求延后及一二线城市推盘量增加影响。
- 投资增速放缓：1-11月房地产开发投资累计同比增长7.5%，为全年最低值，住宅投资增速为9.7%，办公楼和商业营业用房投资增速显著下降。
- 土地市场活跃：房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%，土地成交价款增长47%，显示开发商补库存意愿强，但土地成交溢价率降至19.77%，反映市场趋于理性。
- 资金来源变化：房地产开发企业到位资金同比增长7.7%，其中个人按揭贷款下降1.6%，按揭利率持续上升抑制购房需求。
- 政策影响深远：十九大后调控政策进一步深化，房地产长效机制建设将重点放在租赁市场发展上，预计政策不会放松，市场整体承压。
- 投资建议：重点推荐行业龙头股如万科A、保利地产和招商蛇口；关注二线成长股如新城控股、阳光城、华夏幸福等；租赁类公司如世联行、市北高新和光大嘉宝可能受益于政策利好。
关键信息
1. 房地产开发投资
- 累计数据：1-11月全国房地产开发投资约10.04万亿元，同比增长7.5%，增速较1-10月回落0.3个百分点。
- 区域表现：东部地区增速为7.4%，中部地区为12.4%，西部地区为4.3%，东北地区为1.4%。
- 单月数据：11月房地产开发投资同比增长4.6%，环比下降11.2%，为全年最低值。
2. 房屋施工与新开工
- 施工面积：1-11月房屋施工面积76.84亿平方米，同比增长3.1%。
- 新开工面积：1-11月房屋新开工面积16.17亿平方米，同比增长6.9%，11月单月新开工同比增长18.84%。
- 竣工面积：1-11月房屋竣工面积76.25亿平方米，同比下降1.0%，其中住宅竣工面积下降4.1%。
3. 土地市场
- 土地购置面积：1-11月土地购置面积2.22亿平方米，同比增长16.3%。
- 土地成交价款：1-11月土地成交价款1.14万亿元，同比增长47%。
- 土地溢价率：11月土地成交溢价率为19.77%，为2015年9月以来最低。
4. 商品房销售
- 销售面积：1-11月商品房销售面积约14.66亿平方米，同比增长7.9%。
- 单月销售：11月单月销售面积同比增长5.3%，扭转了9、10月的负增长趋势。
- 销售结构：住宅销售面积增长5.4%，办公楼和商业营业用房分别增长26.7%和19.3%。
- 销售价格：70大中城市新建商品房住宅价格指数11月同比增速为5.4%，环比增长0.4%，房价整体保持稳定。
5. 房地产开发资金
- 到位资金：1-11月到位资金13.95万亿元，同比增长7.7%。
- 资金来源：国内贷款增长18%，自筹资金增长2.7%，其他资金增长8.1%，其中个人按揭贷款下降1.6%。
- 按揭利率：11月全国首套房贷款平均利率升至5.36%，为1年期基准利率的1.23倍，二套房贷款利率也上升至5.71%。
6. 投资建议
- 行业评级：优于大势。
- 重点推荐：
- 行业龙头股：万科A、保利地产、招商蛇口。
- 二线成长股：新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展、金科股份。
- 租赁类公司：世联行、市北高新、光大嘉宝。
风险提示
财务数据概览（部分重点公司）
| 重点公司 |
现价（元） |
2016A EPS（元） |
2017E EPS（元） |
2018E EPS（元） |
2016A PE |
2017E PE |
2018E PE |
评级 |
| 万科A |
29.11 |
1.90 |
2.37 |
3.04 |
15.32 |
12.28 |
9.58 |
买入 |
| 华夏幸福 |
31.10 |
2.20 |
2.91 |
3.71 |
14.14 |
10.69 |
8.38 |
买入 |
| 招商蛇口 |
18.47 |
1.21 |
1.32 |
1.59 |
15.26 |
13.99 |
11.62 |
买入 |
| 新城控股 |
26.01 |
1.34 |
2.21 |
2.53 |
19.41 |
11.77 |
10.28 |
买入 |
| 阳光城 |
6.89 |
0.30 |
0.47 |
0.64 |
22.97 |
14.66 |
10.77 |
增持 |
行业数据
| 指标 |
数值 |
| 成分股数量（只） |
157 |
| 总市值（亿） |
26587 |
| 流通市值（亿） |
20465 |
| 市盈率（倍） |
13.57 |
| 市净率（倍） |
1.97 |
| 成分股总营收（亿） |
17434 |
| 成分股总净利润（亿） |
1508 |
| 成分股资产负债率 (%) |
76.06 |
图表说明
- 图1：房地产开发投资完成额累计同比。
- 图2：住宅开发投资完成额累计同比。
- 图3：各地区房地产开发投资额及同比。
- 图4：国房景气指数。
- 图5：商品房销售面积及累计同比。
- 图6：住宅销售面积及累计同比。
- 图7：商品房待售面积及同比。
- 图8：70大中城市新建商品房住宅价格指数当月同比。
分析师信息
- 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券房地产行业研究助理，具有证券投资咨询执业资格。
投资评级说明
| 评级 |
含义 |
| 买入 |
未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上 |
| 增持 |
未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间 |
| 中性 |
未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间 |
| 减持 |
未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间 |
| 卖出 |
未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上 |
| 行业评级 |
含义 |
| 优于大势 |
未来6个月内，行业指数的收益超越市场平均收益 |
| 同步大势 |
未来6个月内，行业指数的收益与市场平均收益持平 |
| 落后大势 |
未来6个月内，行业指数的收益落后于市场平均收益 |
重要声明
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