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2018年上海豪宅市场年度研究报告总结

核心内容概览

本报告由丽兹行豪宅研究院发布，旨在全面分析2018年上海房地产市场，尤其是豪宅市场的运行情况，并对2019年市场趋势进行预测。报告涵盖政策环境、市场供应、市场成交、热销盘分布、2019年市场预测及美国房产市场等内容，为高端房产投资者提供详尽的市场洞察。

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主要观点与关键信息

一、市场概述

• 2018年市场环境：上海房地产市场延续2017年的从严政策，但下半年逐步放松，新房最高取证价突破13万。
• 2018年新房市场：新房成交量小幅上升，均价上涨；限价政策利好中止，建议有需求的客户尽快出手。
• 2018年二手房市场：成交量略有回升，但均价持续下跌，市场整体处于低温运行状态。
• 2019年预测：预计市场政策将适度放松，新房取证价格将逐步恢复市场价，二手房市场有望结束下行趋势，成交量小幅回升。

二、政策环境

• 政策趋势：2018年政府继续坚持“房住不炒”，全面限购、限售、限签、限贷。
• 购房资格：对沪籍、外省、港澳台、外籍及华侨等购房资格进行了更为严格的限制。
• 购房成本：首套及二套贷款成数限制，以及较高的税费负担。

三、市场供应

• 土地供应：2018年共成交251块土地，其中76块纯住宅用地，33块租赁用地。
• 新房供应：2018年新房供应量暴涨220%，其中内环内供应占比82%，主要为公寓。
• 豪宅供应结构：2000-2500万价格段供应占比35.25%，3000万以上供应占比18.83%，4000万以上供应占比9%。
• 供应趋势：预计2019年高端市场供应将趋于稳定，但未来可选范围将逐渐缩小。

四、市场成交

• 新房成交：2018年全市新房成交53876套，均价53430元/m²，量稳价升。
• 二手房成交：全年成交154773套，均价36836元/m²，量稳价跌。
• 豪宅成交：新房成交3239套，均价100602元/m²；二手房成交1212套，均价10.53万元/m²。
• 价格趋势：下半年二手房均价持续下跌，新房限价房入市导致一二手价格倒挂。

五、热销盘分布

新房豪宅公寓TOP排名

排名	板块	楼盘	成交量	均价（万元/m²）
1	东外滩板块	翡丽甲第	235	-
2	大宁板块	大宁金茂府	229	-
3	老西门板块	复兴珑御	153	-
4	打浦桥板块	融创盛世滨江	139	-
5	北蔡板块	大华锦绣华城	120	-
6	淮海中路板块	翠湖天地	118	-
7	陆家嘴滨江板块	陆家嘴壹号院	118	-
8	南京西路板块	九龙仓静安壹号	115	-
9	龙华板块	云锦东方	114	-
10	陆家嘴滨江板块	九庐	104	-

新房豪宅别墅TOP排名

排名	板块	楼盘	成交量	均价（万元/m²）
1	张江板块	东汀玉珑墅	65	-
2	新江湾城板块	新江湾城首府别墅	22	-
3	赵巷板块	香水湾	19	-
4	北蔡板块	大华锦绣华城	18	-
5	长风板块	中海紫御豪庭	18	-
6	唐镇板块	金大元御珑公馆	17	-
7	浦江板块	万科翡翠别墅	16	-
8	新桥板块	绿洲比华利花园	16	-
9	花木板块	浦东世纪花园	27	-
10	陆家嘴板块	世茂滨江花园	45	-

二手豪宅公寓TOP排名

排名	板块	楼盘	成交量	均价（万元/m²）
1	联洋板块	仁恒河滨城	127	11.8
2	陆家嘴板块	世茂滨江花园	84	9.8
3	新天地板块	翠湖天地	48	15.8
4	陆家嘴板块	仁恒滨江园	45	9.4
5	徐家汇板块	东方曼哈顿	43	10.6
6	古美板块	东苑古龙城	33	9.3
7	长征板块	祥和名邸	31	7.7
8	七宝板块	皇都花园	31	6.6
9	天山板块	兰庭	192	315
10	徐汇滨江板块	百汇园	30	10.4

二手豪宅别墅TOP排名

排名	板块	楼盘	成交量	均价（万元/m²）
1	徐泾板块	久事西郊名墅	19	4.8
2	花木板块	四季雅苑	18	14.3
3	泗泾板块	佘山银湖别墅	18	4.7
4	陆家嘴板块	盛大金磐	18	12.1
5	新天地板块	翡丽甲第	15	15.8
6	联洋板块	仁恒河滨城	15	11.8
7	古美板块	东苑古龙城	14	9.3
8	徐家汇板块	东方曼哈顿	14	10.6
9	古北板块	华丽家族古北花园	14	10.5
10	陆家嘴板块	世茂滨江花园	14	9.8

最“豪”盘TOP排名（成交单价）

排名	板块	楼盘	单价（万元/m²）	附加价值
1	花木板块	九间堂	23.2	位置
2	陆家嘴板块	汤臣一品	22.3	位置
3	张江板块	华洲君庭	20.9	位置+次新
4	陆家嘴板块	中粮海景壹号	20.2	位置
5	新天地板块	凯德茂名公馆	17.6	位置
6	花木板块	御翠园	17.6	位置
7	金虹桥板块	臻园	17.4	位置
8	陆家嘴板块	盛大金磐	17.1	位置
9	新天地板块	华府天地	16.9	位置
10	联洋板块	鸿丰香缇花园	16.5	位置

逆势豪宅盘TOP排名（成交量及均价逆势上涨）

排名	板块	楼盘	2017年成交量	2018年成交量	成交量涨幅	2017年均价	2018年均价	单价涨幅
1	北蔡板块	宝华海尚郡领	2	11	450.0%	8.5	12.4	45.3%
2	古美板块	东苑古龙城	7	33	400.0%	7.3	9.3	28.1%
3	徐泾板块	湖畔佳苑	10	16	60.0%	5.1	6.3	22.3%
4	长征板块	祥和名邸	9	15	66.7%	6.7	7.7	16.0%
5	花木板块	四季雅苑	12	18	50.0%	12.7	14.3	12.6%
6	松江新城板块	泰晤士小镇	4	5	25.0%	4.7	5.3	12.4%
7	联洋板块	仁恒河滨城	10	15	50.0%	10.5	11.8	12.3%
8	古北板块	华丽家族古北花园	9	14	55.6%	9.4	10.5	11.5%
9	陆家嘴板块	盛大金磐	43	45	4.7%	10.9	12.1	11.2%
10	西郊板块	复地御西郊	9	10	11.1%	9.7	10.4	7.2%

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2019年市场预测

政策环境

• 限购：一线城市限购可能性低，三四线城市可能有所放松。
• 限售：限售政策在市场下行期可能有所调整。
• 限签：政府对单价10万以上的豪宅楼盘仍会严格控制。
• 限价：新房取证价格将逐步恢复市场价，限价利好中止。

市场供应

• 新房供应：预计2019年新增供应约150个盘，增加4万套房源。
• 库存情况：2018年豪宅新房可售库存约8500套，预计可支撑3年左右。
• 供应趋势：未来豪宅供应将逐渐减少，可选范围缩小。

市场成交

• 成交量：预计与2018年持平，二手房成交量约15万套，豪宅成交量约1500套。
• 成交均价：房价将稳定在当前水平，二手房均价在3.6万-4万元/m²，豪宅均价在9万元/m²左右。

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美国房产市场

• 投资趋势：海外资产配置成为大势所趋，尤其是美国等经济成熟地区。
• 投资方向：
  • 保值型投资：选择经济稳定、产业成熟的城市如纽约、旧金山、洛杉矶等。
  • 收益型投资：关注新兴市场如佛罗里达州、泰国曼谷等，这些地区租金回报率较高。
• 投资建议：在经济不稳定的环境下，选择优质资产进行配置，避免短期投机，以实现稳中求胜。

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指标说明

1. 豪宅定义：套均总价在1500万以上的住宅，需综合评估楼盘品质。
2. 价格数据：二手价格数据来自安居客及丽兹行挂牌评估成交价，新房价格为网签价格。
3. 公寓与别墅：综合性楼盘以超过50%部分为主定位。
4. 新房供应统计：以取得预售证的时间为准。

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本报告为投资者提供了全面的市场分析与预测，有助于把握2019年上海及美国房产市场的投资机会与风险。