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2018年上海豪宅市场年度研究报告总结

核心内容概述

2018年上海豪宅市场在政策调控与市场供需的双重影响下，呈现出“量稳价升”的趋势。全年新房与二手房市场成交均有所回升，但豪宅市场受政策与市场预期影响较大，成交量与价格均有所波动。随着2019年政策逐步优化，市场预计会迎来更温和的放松环境。

主要观点

• 政策环境：2018年上海房地产市场延续高压调控，限购、限售、限签、限贷等政策继续执行，但下半年个别城市开始松绑，为2019年政策调整埋下伏笔。
• 市场供应：2018年一手豪宅供应量暴涨220%，尤其是内环内供应为主，其中公寓占比高。但高端地块供应减少，未来豪宅资源将更加稀缺。
• 市场成交：全市新房成交“量稳价升”，而二手房市场则“量稳价跌”，尤其是高端公寓与别墅价格下行明显。
• 供需关系：2018年一手豪宅供需比为0.92，接近平衡，而二手房市场则因供应增加导致成交量低迷，价格下降。
• 2019年预测：政策将适度放松，但一线城市仍将保持高压。新房取证价格将逐步恢复市场价，豪宅供应将趋于稳定，高性价比房源成为市场成交核心。

关键信息

一、市场供应结构

• 2018年土地供应：共成交251块土地，其中76块为纯住宅用地，33块为租赁用地，高端地块供应极少。
• 新房供应：全年新房供应71121套，其中高端供应2983套，占比4.2%。
• 二手豪宅供应：全市共有238个二手豪宅楼盘，其中公寓131个，别墅107个。
• 库存情况：2018年全市新房可售库存约7万套，其中豪宅约8500套，可支撑三年左右。

二、市场成交情况

• 新房成交：全年网签53876套，比2017年增长9.1%，均价53430元/㎡，比2017年增长13%。
• 二手房成交：全年成交154773套，比2017年增长9.2%，均价36836元/㎡，下半年明显下降。
• 高端公寓成交：全年共成交1212套，同比下降16.8%；均价10.53万元/㎡，较2017年略有提升。
• 高端别墅成交：全年共成交345套，同比下降13%；均价7.2万元/㎡，下半年呈下降趋势。

三、热销楼盘分布

• 新房热销TOP10：

  1. 东外滩板块：翡丽甲第（235套）
  2. 大宁板块：大宁金茂府（229套）
  3. 老西门板块：复兴珑御（153套）
  4. 打浦桥板块：融创盛世滨江（139套）
  5. 北蔡板块：大华锦绣华城（120套）
  6. 淮海中路板块：翠湖天地（118套）
  7. 陆家嘴滨江板块：陆家嘴壹号院（118套）
  8. 南京西路板块：九龙仓静安壹号（115套）
  9. 龙华板块：云锦东方（114套）
  10. 陆家嘴滨江板块：九庐（104套）

• 二手豪宅TOP10：

  1. 张江板块：东汀玉珑墅（65套）
  2. 新江湾城板块：新江湾城首府别墅（22套）
  3. 赵巷板块：香水湾（19套）
  4. 北蔡板块：大华锦绣华城（18套）
  5. 长风板块：中海紫御豪庭（18套）
  6. 唐镇板块：金大元御珑公馆（17套）
  7. 浦江板块：万科翡翠别墅（16套）
  8. 新桥板块：绿洲比华利花园（16套）
  9. 泗泾板块：佘山宝石别墅（14套）
  10. 徐泾板块：夏都融庭（12套）

四、2019年市场预测

• 政策方向：预计2019年一线城市将保持高压政策，但会进行结构性放松。
• 限购：一线城市限购放开可能性较低，三四线城市可能性较高。
• 限售：限售政策可能在市场下行期有所松动。
• 限签：对单价10万以上豪宅仍会严格控制。
• 限价：新房限价政策将逐步恢复市场价，利好中止。
• 成交量：预计与2018年基本持平，全市二手成交量约15万套，二手豪宅约1500套。
• 房价趋势：房价将稳定在当前水平，上下浮动不大，二手豪宅单价约9万元/㎡。

海外房产市场分析

• 投资趋势：高净值人群及企业更加重视海外资产配置，尤其是房地产投资。
• 投资方向：
  • 保值型：选择经济环境成熟稳定、需求稳定的地区，如纽约、旧金山湾区、洛杉矶、波士顿、西雅图等。
  • 收益型：选择房价门槛低、租金回报高的新兴市场，如佛罗里达州、德州、泰国曼谷等。
• 市场现状：美国经济表现良好，GDP增长达4.3%，失业率降至3.7%，经济基本面稳固。
• 投资建议：海外房产投资应选择优质资产，避免泡沫，优先考虑信息透明、交易安全的地区。

指标说明

• 高端住宅定义：以楼盘为单位，套均总价在1500万以上，同时综合衡量楼盘品质。
• 价格数据来源：新房价格为网签价格，二手价格为安居客及丽兹行挂牌评估成交价。
• 公寓与别墅定位：综合性楼盘以超过50%部分为主定位。
• 新房供应统计：以取得预售证时间为统计时间段。