焕新中央活力，迈向国际城市_36页_6mb

城市更新系列白皮书之三：焕新中央活力迈向国际城市

核心内容概述

城市更新已成为推动城市发展的重要方式，尤其在“十四五”规划提出“转变城市发展方式”和“加快推进城市更新”的背景下，城市更新不再局限于传统的大拆大建或住宅快销开发模式，而是以“人”为核心，推动城市有机体的自我更新与发展。其核心在于优化功能载体，提高存量资源利用效率，为城市注入时代活力，实现可持续发展。

城市更新的关键在于实现经济性与社会公平的统筹，完善市场机制，推动可持续运营，同时探索新型投融资机制，以激活多方主体参与。此外，城市更新还应注重文化传承与创新，通过保留历史文脉、导入新业态、优化空间利用等方式，构建多元复合的城市功能体系。

主要观点

• 以“人”为核心：城市更新应以提升城市活力和居民生活质量为目标，推动城市更新从“物理空间改造”向“社会功能升级”转变。
• 中央活力区（CAZ）理念：通过CAZ理念重塑城市核心区域，推动城市空间、功能与文化的复合化发展，提升城市核心区域的竞争力与吸引力。
• 五大核心驱动要素：城市更新应关注构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉、激活城市空间、整合交通价值。
• 政策与市场机制创新：在城市更新过程中，需结合政策性手段与经营性手段，探索如容积率转移、城市更新基金、REITs等创新机制，推动城市更新的可持续发展。
• 国际化与本土化结合：城市更新既要体现国际化视野，又要尊重本地文脉与历史价值，通过“Glocal”理念，打造兼具国际与本土特色的城市更新项目。

关键信息

城市更新的全球视野

• 全球城市更新趋势：全球领军城市正步入“聚焦创新经济动能”的第三次转型期，核心区域重塑城市气质，成为城市活力与竞争力的重要标志。
• 国际案例：如伦敦金融城（金融）、伦敦西区（文化）、纽约华尔街（金融）、纽约哈德逊城市广场（创意）、上海陆家嘴（金融）、东京丸之内（文化与商业）等，均通过城市更新实现了功能升级与城市形象重塑。

城市更新的五大驱动要素

1. 构建产业生态：推动创新产业导入，提升区域经济活力。
2. 驱动多元复合：打造复合型城市空间，满足不同人群的多样化需求。
3. 赋新城市文脉：通过文化活化与历史保护，实现文化传承与创新结合。
4. 激活城市空间：优化空间利用，提升城市公共空间品质。
5. 整合交通价值：通过“小街区+快慢行分离+TOD复合开发”理念，构建多层次交通体系，提升城市可达性与活力。

城市更新的政策路径

• 深圳：以市场主导，开发主体自主申报与实施。
• 广州：强调规划编制与实施主体的结合，推动市场化运作。
• 上海：通过《城市更新条例（草案）》推动双轨制更新主体、容积率转移、突破土地招拍挂限制等政策创新。

城市更新的实践案例

• 北京首都功能核心区：通过“双控四降”策略，推动产业体系创新与城市功能升级，实现历史街区的活化与更新。
• 上海新天地：将石库门建筑群活化为国际时尚与文化体验中心，打造具有国际影响力的商业地标。
• 广州珠江琶醍：由传统工业区转型为文创与艺术结合的高端休闲娱乐区，成为城市更新典范。
• 成都春熙时尚活力区：聚焦“国际商务+时尚消费+金融服务”主导产业体系，提升商圈竞争力。
• 南京新街口：推动商旅文融合，打造具有城市辨识度的都市中央活力区。
• 武汉历史风貌区：通过功能分区与场景化打造，推动历史城区的现代化转型。

城市更新解决方案

仲量联行提供城市更新的全生命周期解决方案，涵盖以下方面：

价值重构

• 项目价值：包括本体价值、历史价值、生态价值、社群价值、产业价值。
• 城市片区价值：包括区位价值、产业价值、城市承载力、建筑与公共空间价值。
• 未来发展价值：包括规划、产权划分、政策路径等。

战略引导

• 对标案例剖析：分析国内外成功城市更新案例，提炼经验。
• 分体特异性分析：针对不同城市特点，制定差异化更新策略。
• 总体发展价值定义：明确城市更新的总体目标与价值导向。
• 项目定位与产品体系：从城市定位出发，构建符合市场需求的产品体系。

架构搭建

• 产权及征收：推动产权明晰与合理征收。
• 政策案例及激励路径：制定符合城市更新需求的政策路径与激励机制。
• 开发架构及机制：提出开发机制与投融资架构建议，如城市更新基金等。

空间激活

• 开发策略：通过市场需求与目标客群分析，制定功能布局与产品组合策略。
• 产品设计：包括整体规划、建筑与公共空间设计优化、历史建筑活化、会展与艺术空间打造等。

长效统筹

• 开发与资产管理：涵盖EPCO全流程服务，如规划设计、施工管理、成本控制、招商代理、数字化运营等。
• 智慧化运营：结合数字孪生、大数据、物联网等技术，提升城市更新的智慧化水平。
• 综合服务平台：包括财税法综合服务、公共设施运营、资产价值优化等。

总结

城市更新是城市可持续发展的重要引擎，其核心在于通过功能优化、空间激活与文化复兴，实现城市活力与国际影响力的提升。仲量联行通过系统性研究与实践，提出以CAZ理念为核心的城市更新路径，结合政策创新、多元复合、智慧运营等手段，助力中国城市从“国际知名”迈向“国际卓越”。