宏观“茶”：关于住宅市场的五个问题-20180305-首创证券-13页-2mb

房地产市场研究报告总结

核心内容概述

本报告由首创证券首席宏观分析师张一撰写，分析了当前中国房地产市场的发展现状、房价上涨的原因、判断房价高低的指标、房地产行业是否过剩以及房地产税的前景。报告指出，当前房地产市场并未出现显著过剩，未来5年住宅年均需求在14-15亿平方米左右。同时，房价的上涨受到多种因素影响，包括收入增长、人口流入、信贷杠杆等，而土地供应并非决定性因素。此外，房地产税短期内难以出台，且对控制房价作用有限。

---

主要观点

• 房地产市场未显著过剩：当前房地产市场处于供给紧平衡状态，未来仍有较大需求。
• 房价上涨原因：收入增长、人口流入和信贷杠杆是房价上涨的主要驱动因素，土地供应的影响相对较小。
• 房价高低判断指标：房价收入比、租售比等指标具有一定的参考意义，但结合中国国情，其指导性有限。
• 房地产行业未显著过剩：从国际比较看，房地产行业在经济中的比重仍低于发达国家，且中国城镇化仍有发展空间。
• 房地产税前景：短期内难以出台，且对房价控制作用有限。

---

1. 当前房地产市场是否显著过剩？

核心结论

• 当前房地产市场处于供给紧平衡状态，未出现显著过剩。
• 存量住房面积约为175.55亿平方米至214.51亿平方米。
• 未来需求预测显示，每年改善型住房及旧房改造带来的新增需求约15亿平方米。
• 户均套数目前为0.94左右，年均增长约0.01，预计在5-10年内达到1.05-1.15的平稳水平。

需求预测（表1）

年份	新增人口住房需求（亿平方米）	改善型住房需求（亿平方米）	旧房改造需求（低/中/高）	总计（低/中/高）
2017	4.59	4.65	5.27/5.85/6.44	14.51/15.09/15.68
2018	4.63	4.67	5.11/5.68/6.24	14.41/14.98/15.54
2019	4.67	4.70	4.96/5.51/6.05	14.33/14.88/15.42
2020	4.71	4.72	4.81/5.34/5.87	14.24/14.77/15.30

---

2. 住宅价格为什么暴涨？

2017年以前房价上涨原因

• 收入增长：高收入城市房价更高，且东部沿海地区高于中西部。
• 人口流入：常住人口/户籍人口比值越大，房价涨幅越高。
• 信贷杠杆：个人住房贷款余额增长与房价增长高度相关，且增速高于房价涨幅。

2017年以后三四线城市房价上涨原因

• 行政调控溢出效应：一线城市调控导致资金流向三四线城市，存在投机因素。
• 去库存政策：特别是棚改货币化安置政策，推动了三四线城市房价上涨。

关键发现

• 三四线城市房价上涨与人口流入和土地供应紧张无显著相关性。
• 部分三四线城市房价上涨可能与政策因素有关，而非市场基本面。

---

3. 判断房价高低应该看哪些指标？

常用指标

• 房价收入比：国际上认为合理区间为4-6%，但中国城市普遍低于此。
• 租售比：中国主要城市在1-2%，而国际合理区间为4-6%。
• 利息保障倍数：衡量居民是否能承受房价上涨，低于1.4时可能引发崩盘风险。

数据分析

• 2017年底，全国房价利息保障倍数为2.2（首付30%）或3.1（首付50%）。
• 一线城市如北京、上海、广东等，利息保障倍数已接近或低于2，房价处于较高风险水平。

---

4. 房地产行业是否显著过剩？

国际比较

• 中国房地产行业占GDP比重为6.5%，低于美、日、德等发达国家。
• 韩国经验表明，房地产行业在GDP中的比重会随着城镇化进程而变化。

中国情况

• 城镇化仍有空间，房地产行业仍具备增长潜力。
• 行业增速可能高于整体经济增速，特别是在城市化和消费升级背景下。

---

5. 房地产税是否会推出？

短期与长期分析

• 短期内难以推出：需完成全国不动产联网登记，且涉及跨地区协调难题。
• 长期可能成为地方税种：但对房价控制作用有限，因房产税成本易被转嫁。
• 国际经验：如纽约、伦敦、东京等城市，房产税未能有效遏制房价上涨。

---

关键信息汇总

• 未来5年，中国城镇住宅年均需求约14-15亿平方米。
• 房价上涨主要由收入、人口、信贷等因素驱动，土地供应并非主因。
• 中国房地产行业未显著过剩，占GDP比重仍低于国际水平。
• 房地产税短期内难以实施，且对房价影响有限。
• 一线城市房价较高，需关注利息保障倍数等指标。

---

分析师简介

• 张一：首创证券首席宏观分析师，经济学博士，拥有5年证券行业经验。

---

免责声明

• 本报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告信息来源可靠，但不保证其准确性或完整性。
• 投资者需独立评估，必要时咨询专业顾问。