20180305-首创证券-首创宏观_茶_关于住宅市场的五个问题_13页_2mb

房地产市场研究报告总结

核心内容概览

本报告由首创证券首席宏观分析师张一撰写，分析了当前中国房地产市场的供需状况、房价上涨原因、房价高低判断指标、行业是否过剩以及房地产税的前景。报告指出，尽管存在部分市场泡沫，但整体房地产市场并未出现显著过剩，未来仍有一定增长空间。

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主要观点

• 房地产市场未显著过剩：当前房地产市场处于供给紧平衡状态，未来5年城镇住宅年均需求在14-15亿平方米，住宅投资仍有一定的增长空间。
• 房价上涨原因：2017年以前，房价上涨主要由收入增长、人口流入和信贷杠杆推动。2017年后，三四线城市房价上涨主要受一线调控资金转移和去库存政策影响。
• 房价高低判断指标：房价收入比和租售比虽常用于衡量房价是否合理，但因中国国情特殊，其参考意义有限。利息保障倍数是更有效的指标，一线城市的该指标已接近危险水平。
• 房地产行业未显著过剩：从国际比较看，房地产业在GDP中的比重未显著高于其他经济体，且中国城镇化仍有发展空间，行业未来可能继续增长。
• 房地产税短期内难以推出：房地产税的征收涉及不动产登记、地方协调和立法程序等复杂问题，短期内难以实施，且对房价控制作用有限。

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1. 当前房地产市场是否显著过剩？

结论

当前房地产市场处于供给紧平衡状态，未出现显著过剩。

需求分析

• 未来5年城镇住宅年均需求在14-15亿平方米。
• 住房需求包括新增人口、改善型住房及旧房改造。
• 住房折旧率3%，总人口年均增长0.5%，城镇化率年均提高0.725个百分点，人均居住面积目标35平方米。

户均套数

• 当前城镇户均住房套数为0.94，年均增长0.01。
• 要达到美国、日本的平稳水平（1.05~1.15），需5~10年时间。
• 2017年户均套数接近1套，未来仍有增长空间。

住宅投资增速

• 在最严厉调控下，假设房价增长为零，销售增长5%，经济进入景气周期，GDP名义增速10%，2018年住宅投资增速约11%。
• 较2017年下降约3个百分点。

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2. 住宅价格为什么暴涨？

2017年以前的房价上涨原因

• 收入增长：高收入城市房价更高，与居民可支配收入呈正相关。
• 人口流入：常住人口/户籍人口比值越大，房价涨幅越高，相关系数达0.35。
• 信贷杠杆：个人住房贷款余额增长与房价增长高度相关（相关系数0.71），且贷款余额增速高于房价涨幅。

2017年以来的三四线城市房价上涨

• 非人口驱动：三四线城市房价上涨与人口流入无显著相关性。
• 非补涨行情：前期涨幅与2017年涨幅之间存在较弱正相关性。
• 土地供应松紧不显著：除少数城市外，三四线城市房价上涨与土地供应紧张程度无明显关联。

上涨原因

• 资金转移：一线调控导致资金向三四线城市转移，存在投机因素。
• 去库存政策：尤其是棚改货币化安置政策，推动了三四线城市房价上涨。

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3. 判断房价高低应看哪些指标？

常用指标

• 房价收入比：国际上合理区间为4~6%，中国主要城市在1~2%之间，但受国情影响，参考意义有限。
• 租售比：中国租售比偏低，国际标准为4~6%，但中国房价收入比和租售比不能准确反映市场泡沫。

利息保障倍数

• 定义：居民可支配收入减去消费支出后，剩余收入与利息支出的比例。
• 数据：2017年底，全国利息保障倍数为2.2（首付30%）或3.1（首付50%）。
• 结论：一线城市利息保障倍数已接近危险水平，房价上涨可能引发风险。

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4. 房地产行业是否显著过剩？

行业增速

• 房地产业占GDP比重为6.5%，低于美、日、德等发达国家，也低于韩国。
• 行业仍有可能继续增长，尤其在城镇化推进背景下。

国际比较

• 美、日、德等国房地产业占GDP比重超过10%，说明中国房地产行业未显著过剩。
• 韩国房地产业比重曾经历波动，但最终趋于稳定，表明行业增长与经济结构有关。

中国发展趋势

• 城镇化仍有发展空间，人均居住面积未达35平方米。
• 住宅投资仍有一定的增长潜力。

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5. 房地产税是否会推出？

短期前景

• 难以推出：需完成不动产全国联网登记，且涉及跨地区协调，短期内难以实施。
• 政策工具：房地产税被视为政府控制房价的决心表达，但实际操作难度大。

长期影响

• 地方税种：长期可能成为地方税种，但不涉及跨地区征税。
• 控制房价效果有限：国际经验表明，房产税对房价控制作用有限，购房者易将成本转嫁。

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关键信息总结

指标	说明
住房需求预测	未来5年年均需求约14-15亿平方米
户均住房套数	当前为0.94，年均增长0.01
房价收入比	中国城市在1~2%，国际标准为4~6%
利息保障倍数	一线城市接近危险水平，需警惕
房地产税	短期内难以出台，对房价控制作用有限

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数据来源

• Wind资讯
• 国家统计局
• 中国建筑业年鉴
• 首创证券研发部

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投资建议评级标准

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%~15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%~5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

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