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2022年房地产行业信用风险总结与展望

核心内容

2022年，中国房地产行业在多重因素影响下持续低迷，政策端持续优化但效果不明显，融资端政策利好逐步释放，但房企融资情况仍不乐观。市场供需两端持续弱化，库存去化周期居高不下，行业整体面临较大的信用风险。展望2023年，政策仍将以托底为主，行业出清仍在继续，资源将进一步向头部优质房企集中，行业将向良性循环方向发展。

主要观点

• 政策端：中央及地方政府持续出台政策以稳定房地产市场，包括设立纾困基金、优化预售资金监管、放松限购限贷等。2022年11月“三支箭”政策全面落地，支持房企融资，但政策传导和落地效果仍需观察。
• 融资端：房企融资渠道受限，信贷、债券、股权“三箭齐发”对缓解融资压力有一定帮助，但整体融资环境仍不乐观。美元债市场受房企违约、人民币贬值等因素影响，短期内难以恢复。
• 供需端：房地产市场供需两弱，销售和投资持续低迷，库存去化周期居高不下，部分城市土拍市场流拍率较高，市场信心不足。
• 信用风险：2022年房企信用风险事件频发，特别是民营房企和部分混改房企，流动性风险显著暴露。部分房企通过展期、重组等方式缓解债务压力，但整体行业仍面临较大挑战。

关键信息

一、房地产行业分析

（一）政策端

• 中央政策：2022年中央多次释放维稳信号，发布“地产行业三支箭”融资政策，包括设立纾困基金、支持刚需和改善性住房需求、优化预售资金监管、放松限购限贷政策等。
• 地方政策：多数城市通过放松限购限贷、下调首付比例及贷款利率、提高贷款额度等方式对需求端政策进行松绑，但部分热点二线城市调控政策仍有优化空间，一线城市仅对局部政策进行调整。
• 政策汇总：2022年政策密集出台，包括2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月和11月的多项政策，旨在稳定市场、支持房企融资、促进行业良性循环。

（二）融资端

1. 社会融资：央行实行“稳增长”货币政策，M2同比增速低位运行，居民中长期贷款规模持续下降，社会融资规模同比增速低位运行。
2. 项目融资：2022年11月出台“金融16条”措施，支持房企合理融资需求，但政策传导及落地效果有待观察。房企实现现金流正常运转的关键仍在于自身造血能力恢复。
3. 银行信贷：截至2022年9月底，金融机构房地产贷款余额同比增长3.20%，增速创历史新低。11月后，多家银行与优质房企达成银企合作协议，提供授信支持。
4. 国内债券：2022年1一10月国内信用债发行规模同比下降18.55%。部分房企获得增信支持发债试点资格，成功发行中期票据。
5. 美元债：受房企违约、境外评级下调等因素影响，美元债发行规模持续低迷，净融资额为负。12月四大国有银行为优质房企提供离岸贷款，助力境外债偿还。
6. 信托融资：房地产信托发行与成立规模均显著下降，非标融资强监管背景下，房企融资渠道受限。
7. 股权融资：2022年12月，部分房企公告股权融资计划，拟用于“保交楼、保民生”项目、补充流动资金及偿还债务。

二、供需端分析

1. 供给端：房地产市场景气度低迷，商品房待售面积库存高企，2022年1一11月土地购置面积同比大幅下降，房企拿地意愿低。
2. 需求端：居民杠杆率上升，但购房者信心不足，商品房销售面积和销售金额持续下降。2022年1一10月销售面积和金额分别同比下降22.30%和26.10%。

三、房企信用表现和基本面

1. 违约事件：2022年房企信用风险事件频发，包括恒大、融创、荣盛、正荣、龙光、富力、金科、绿地、世茂、佳源、融信、海伦堡、红星美凯龙等。
2. 债务规模：截至2022年11月底，境内债2023年前三季度到期规模均处于高位，美元债将在2023年1月和4月迎来偿债高峰。
3. 信用风险关注点：需关注房企债务集中到期情况、项目布局和业态、融资渠道变化、资产盘活与处置能力等。

信用风险展望

1. 政策端：政策以维稳及托底为主，支持房企融资和“保交楼”项目，但投资者偏好仍未明显改善，房企融资改善情况尚待观察。
2. 供需端：供需两侧政策支持导向明显，但房企现金流压力仍大，短期内难以实现拿地及新开工实质性回暖。
3. 企业端：行业竞争转向存量，资源向央、国企和财务杠杆较低的头部优质房企集中，区域性中小型房企和高杠杆房企仍将面临生存压力。

结论

2022年房地产行业面临较大信用风险，政策支持虽持续释放，但效果有限，房企需通过自身造血能力恢复流动性。2023年行业仍将在政策支持下进行出清，资源向头部房企集中，行业将向良性循环方向发展，但需持续关注房企销售回款和融资环境的变化。