固定收益专题：政策点评鼓励园区城投IPO意味着什么-20190531-天风证券-12页_1mb

鼓励园区城投 IPO 意味着什么？总结

核心内容

本文分析了政策鼓励国家级经济技术开发区（经开区）开发建设主体进行首次公开发行（IPO）的背景、意义及挑战。文章指出，这一政策不仅是国家推动结构性去杠杆的重要举措，也为园区城投企业提供了转型的方向。然而，当前园区运营类上市公司仍以房地产为主要业务，面临转型与政策支持之间的矛盾。

主要观点

1. 政策背景与意义

   • 2019年5月18日，国务院发布《意见》，明确提出支持符合条件的国家级经开区开发建设主体IPO，标志着国家对园区城投企业市场化转型的重视。
   • 政策意图从宏观和微观两个层面推动去杠杆：宏观上，通过资产资本化和资本证券化实现“宏观稳杠杆，微观去杠杆”；微观上，促进城投企业从传统政府主导的融资模式向市场化运作转变。

2. 园区城投的定位与功能

   • 国家级经开区是园区经济的重要组成部分，主要功能是吸引外资、建设基础设施、优化营商环境，推动区域经济发展。
   • 作为经济发展的增长点，国家级经开区在地区生产总值、财政收入、实际使用外资和进出口总额等方面贡献突出。

3. 园区运营上市企业的特征

   • 当前A股市场中，以园区开发运营为主要业务的上市公司共14家，其中13家为国家级园区运营企业。
   • 房地产销售与租赁仍是这些企业的主要收入来源，占比普遍在70%以上，反映出园区城投企业仍深陷“地产化”模式。
   • 2008年之后上市的园区企业多通过借壳上市方式实现，说明IPO难度较大。

4. 园区城投转型的难点

   • 虽然部分园区城投企业已具备市场化运作能力，但仍面临转型压力。
   • 由于土地资源有限，过度依赖房地产开发难以持续，需拓展多元化业务。
   • 中新集团作为园区城投的代表，虽具备较强的开发运营能力，但IPO进程缓慢，反映出转型的复杂性。

关键信息

国家级经开区概况

• 设立目的：集中建设基础设施、吸引外资、发展高新技术产业。
• 数量与分布：全国共有219个国家级经开区，主要分布在东部经济发达地区，如上海、江苏等地。
• 经济贡献：2018年，国家级经开区地区生产总值达10.2万亿元，占全国的11.3%；财政收入达1.9万亿元，占全国的10.6%。

园区运营上市公司特征

• 业务构成：房地产开发销售、租赁及配套服务仍是主要收入来源，占比普遍在70%以上。
• 上市时间：大多数企业通过IPO上市，2008年后上市的多为借壳方式。
• 地域分布：上海拥有最多园区运营上市公司，其次是江苏、北京、湖北、吉林等地。

园区城投转型方式

• 纵向一体化：向土地开发、招商、市政等下游环节拓展。
• 多元化发展：投资非房地产领域，如新材料、新能源、物流、医药等。
• 结合发展：同时发展产业链和投资园区内企业，实现多元化收益。

风险提示

• 政策变化超预期：IPO政策支持可能随宏观经济环境和监管要求变化而调整。
• 经济下行风险：经济下滑可能影响园区企业的盈利能力，进而增加债务偿还压力。
• 房地产价格波动：房地产市场不稳定可能对园区城投企业的资产价值产生负面影响。

小结

政策鼓励园区城投企业IPO，是推动结构性去杠杆和城投企业市场化转型的重要手段。然而，当前园区运营上市公司仍以房地产为主营业务，难以完全摆脱“城投地产化”的窠臼。尽管中新集团等优质企业具备转型潜力，但其IPO进程缓慢，反映出政策实施的复杂性与挑战。因此，需客观评估园区城投的转型方向与政策支持力度，以实现可持续发展。