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具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）2024年上半年总结

核心内容

具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）在2024年上半年经历了房地产市场整体放缓，但通过优化运营、加强服务能力和推动新业务增长，实现了稳健的财务表现和业务发展。公司主要业务包括房产交易服务、家装家居、房屋租赁服务及新兴业务等。

主要观点

• 总交易额下降：2024年上半年总交易额为人民币14,689亿元，同比下降16.2%。其中，存量房交易额下降8.7%，新房交易额下降32.4%。
• 家装家居业务增长显著：家装家居业务交易额同比增长24.0%，收入增长59.9%，利润率提升至31.0%，成为新的增长引擎。
• 房屋租赁服务迅速扩张：房屋租赁服务收入增长176.7%，在管房源规模显著扩大，达到30万套以上。
• 门店与经纪人数量增加：截至2024年6月30日，门店数量增至45,948家，活跃门店数量增加8.1%；经纪人数量增至458,690名，活跃经纪人数量稳定。
• 净收入持平：2024年上半年净收入为人民币397亿元，与2023年同期基本持平。
• 净亏损扩大：净亏损为人民币23亿元，较2023年同期减少17.3亿元。
• 股东回报：公司已斥资约5.53亿美元进行股份回购，计划进一步扩大回购规模至30亿美元。
• 现金流与负债管理：经营活动现金流净额为人民币3,857,678千元，流动负债总额为人民币43,376,360千元，资产负债率为42.3%。

关键信息

交易额与收入

• 总交易额：2024年上半年为人民币14,689亿元，较2023年同期下降16.2%。
• 存量房交易额：2024年上半年为人民币10,238亿元，同比下降8.7%。
• 新房交易额：2024年上半年为人民币3,871亿元，同比下降32.4%。
• 家装家居交易额：2024年上半年为人民币76亿元，同比增长24.0%。
• 房屋租赁服务交易额：2024年上半年为人民币503亿元，同比增长3.9%。
• 净收入：2024年上半年为人民币397亿元，与2023年同期持平。
• 净亏损：2024年上半年为人民币23亿元，较2023年同期减少17.3亿元。

业务表现

• 家装家居业务：收入增长59.9%，净利润贡献提升。
• 房屋租赁服务：收入增长176.7%，在管房源规模显著增加。
• 门店与经纪人：门店数量增加6.9%，活跃门店增加8.1%；经纪人数量增加5.2%，活跃经纪人稳定。

财务指标

• 毛利：2024年上半年毛利为人民币106亿元，同比下降9.0%。
• 毛利率：2024年上半年毛利率为26.8%，较2023年同期下降2.6个百分点。
• 经营利润：2024年上半年经营利润为人民币20亿元，同比下降51.5%。
• 经调整经营利润：2024年上半年为人民币38亿元，同比下降36.6%。
• 经调整EBITDA：2024年上半年为人民币50亿元，同比下降28.9%。

现金流与财务状况

• 现金及现金等价物：2024年上半年为人民币9,409,071千元，较2023年同期下降。
• 流动资金：截至2024年6月30日，公司现金、现金等价物、受限资金及短期投资结余为人民币597亿元。
• 债务状况：总负债为人民币51,794,889千元，其中流动负债为人民币43,376,360千元，非流动负债为人民币8,418,529千元。
• 外汇与利率风险：公司面临一定的外汇风险，但整体可控；短期投资中存在人民币计价的利率风险。

股东权益与股本

• 股东权益总额：2024年上半年为人民币70,703,108千元，较2023年同期略有下降。
• 普通股：截至2024年6月30日，A类普通股发行数量为3,529,562,630股，B类普通股为147,500,681股。
• 库存股：2024年上半年库存股为人民币350,595千元，较2023年同期减少。

管理层分析

• 业务转型：公司持续推动向“一站式居住服务平台”转型，加强科技赋能和精细化运营。
• 费用管理：销售和市场费用、一般及行政费用、研发费用均有所增长，主要由于家装家居及房屋租赁服务的扩张。
• 成本控制：外部分佣及内部佣金和薪酬成本下降，家装家居及房屋租赁服务成本上升。

业务展望

公司计划通过提升规模与品质、效率的正循环，推动组织持续增长。同时，公司将继续优化资本结构，加强股东回报，提升资本运营效率，以实现长期价值。面对房地产行业的转型，公司致力于构建更完善的居住服务体系，以满足消费者对“美好居住”的需求。

股东回报

• 股份回购：2024年已斥资约5.53亿美元回购股份，累计回购比例为3.15%。
• 计划扩大：董事会批准将回购授权从20亿美元增加至30亿美元，期限延长至2025年8月31日。

附注信息

• 非通用会计准则财务指标：公司使用经调整经营利润、经调整净利润及经调整EBITDA等指标评估经营业绩，以更清晰反映业务趋势。
• 财务审计：公司财务资料未经审计，由罗兵咸永道会计师事务所进行中期财务资料审阅，未发现重大问题。

总结

具穀控股有限公司在2024年上半年面对房地产市场的挑战，通过优化运营、推动新业务增长，实现了业务的稳健发展。尽管总交易额下降，但家装家居和房屋租赁服务表现突出，成为新的增长点。公司持续加强股东回报，同时保持良好的现金流状况，为未来的业务扩展和资本运作提供保障。