2023-04-27-港交所-贝壳－Ｗ_年度报告2022_257页_3mb

具穀控股有限公司財務及業務總結

核心內容

具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）是一家在中國註冊成立的有限責任公司，專注於房產交易和服務。公司通過其核心平台「貝殼」提供線上線下一體化的服務，包括二手房與新房交易、房屋租賃、家裝家居及其他居住服務。公司還擁有知名經紀品牌「鏈家」，並通過一系列創新技術及合作模式，推動行業標準化和效率提升。

主要業績

• 總交易額：截至2022年12月31日止年度，總交易額為人民幣26,096億元，較2021年的人民幣38,535億元下降32.3%。
• 淨收入：2022年淨收入為人民幣607億元，較2021年的人民幣808億元下降24.9%。
• 淨虧損：2022年淨虧損為人民幣1,397百萬元，而2021年為人民幣525百萬元。
• 經調整淨利潤：2022年為人民幣2,843百萬元，較2021年的人民幣2,294百萬元有所提高。
• 門店及經紀人數量：截至2022年12月31日，門店數量由51,038家減少至40,516家，減少20.6%；活躍經紀人數量由406,794名減少至349,681名，減少14.0%。

業務概覽

貝殼平台是公司核心業務，涵蓋以下主要服務：

1. 房產交易及服務

• 提供二手房、新房交易、房屋租賃、家裝家居等服務。
• 通過ACN網絡促進經紀人合作，提升服務效率及消費者體驗。
• 2022年完成約380萬筆房產交易。

2. 經紀人合作網絡（ACN網絡）

• ACN網絡是公司平台的核心，促進經紀人之間的協作，實現佣金自動分配。
• 2022年，ACN網絡下跨門店合作的二手房交易佔75.5%。

3. 真房源

• 真房源庫涵蓋約458萬套二手房房源，提升信息透明度與消費者信任。

4. 平台治理機制

• 通過「貝殼分」激勵經紀人提升服務質量。
• 建立監察機制，確保平台上的房源及服務符合標準。

5. 技術與創新

• 使用AI、虛擬現實（VR）及SaaS系統提升服務效率與體驗。
• 開發「吉簽」簽約系統及「NTS」在線交易支持系統，簡化交易流程。

6. 支付及託管服務

• 理房通作為線上支付平台，提供安全支付及託管服務。
• 理房通擁有中國人民銀行授予的有效牌照。

7. 家裝家居服務

• 2020年推出家裝家居服務「被窩家裝」，2021年收購聖都家裝。
• 家裝業務淨收入由2021年的人民幣197百萬元增至2022年的人民幣50億元。

8. 新興業務及其他

• 新興業務淨收入由2021年的人民幣21億元增至2022年的人民幣28億元，主要受益於租賃住房管理服務。

財務表現

經營業績

• 淨收入：2022年為人民幣607億元，較2021年下降24.9%。
• 營業成本：2022年為人民幣469億元，較2021年下降27.8%。
• 經營利潤：2022年為人民幣-832,906百萬元，2021年為人民幣-1,354,864百萬元。
• 經調整經營利潤：2022年為人民幣2,307,286百萬元，較2021年的人民幣2,293,956百萬元略有上升。
• 經調整淨利潤：2022年為人民幣2,842,759百萬元，較2021年的人民幣2,294,565百萬元有所改善。

貢獻利潤率

• 存量房業務：貢獻利潤率由37.0%上升至39.8%。
• 新房業務：貢獻利潤率由19.3%上升至23.6%。
• 家裝家居：貢獻利潤率由0.8%上升至29.4%。
• 新興業務及其他：貢獻利潤率由86.5%下降至31.3%。

資產負債表重點

• 總資產：2022年為人民幣109,347,347千元，較2021年的人民幣100,318,865千元有所增加。
• 總負債：2022年為人民幣40,292,909千元，較2021年的人民幣33,263,372千元增加。
• 股東權益：2022年為人民幣69,054,438千元，較2021年的人民幣67,055,493千元增加。
• 現金及短期投資：2022年為人民幣611億元，較2021年的人民幣561億元增加。
• 應收賬款：2022年為人民幣42億元，較2021年的人民幣93億元減少，主要因新房業務收入下降及應收賬款週轉天數改善。
• 商譽：2022年為人民幣4,934百萬元，較2021年的人民幣1,806百萬元增加，主要因收購聖都家裝。

管理層討論及分析

• 公司使用非通用會計準則指標（如經調整經營利潤、經調整淨利潤及經調整EBITDA）來評估經營表現。
• 經調整EBITDA於2022年為人民幣4,743,635千元，較2021年的人民幣4,504,199千元有所增加。
• 研發費用由2021年的人民幣32億元下降至2022年的人民幣25億元。
• 通過優化應收賬款週轉及加強風險控制，公司持續提升財務管理效率。

未來展望

• 公司計劃進一步擴展服務品類，強化平台網絡效應。
• 維持對ACN網絡的創新與優化，提升經紀人合作效率。
• 優化家裝家居業務，提升其在平台中的滲透率與影響力。
• 持續推動技術創新，包括AI、VR及SaaS系統，提升平台的競爭力與服務質量。

總結

具穀控股有限公司在2022年面對市場疲軟及疫情影響，淨虧損有所增加，但通過優化成本結構、加強風險控制及拓展新興業務，公司實現了部分財務指標的改善。其核心業務仍以房產交易及服務為主，通過ACN網絡、真房源、技術創新及平台治理機制，提升服務效率與消費者信任。公司持續擴展家裝家居及租賃住房管理服務，並強化品牌與技術優勢，以支持其在中國居住行業的長期發展。