2024-04-26-港交所-贝壳－Ｗ_年度报告2023_276页_5mb

报告摘要

具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）總結

核心內容概述

具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）是一家於開曼群島註冊成立的有限責任公司，旗下擁有中國領先的線上線下一體化房產交易和服務平台「貝殼」。公司通過多種業務線（存量房、新房、家裝家居及新興業務）提供房產交易及居住服務，並依托強大的技術基礎設施與合作網絡（ACN網絡）提升服務效率與消費者體驗。2023年，公司總交易額達人民幣31,429億元，淨收入為人民幣778億元，淨利潤為人民幣5,890百萬元。

主要業績

總交易額：2023年達人民幣31,429億元，較2022年增長20.4%。
淨收入：2023年為人民幣778億元，較2022年增長28.2%。
淨利潤：2023年為人民幣5,890百萬元，而2022年為淨虧損人民幣1,397百萬元。
經調整淨利潤：2023年為人民幣9,798百萬元，較2022年增長243.6%。
門店數量：2023年為43,817家，較2022年增長8.1%；活躍門店數量為42,021家，較2022年增長12.2%。
經紀人數量：2023年為427,656名，較2022年增長8.5%；活躍經紀人數量為397,135名，較2022年增長13.6%。
移動月活躍用戶：2023年第四季度平均為4,320萬名，較2022年同期增長17.5%。

業務概覽

服務類型

消費者服務：包括二手房、新房、房屋租賃、家裝家居等。
經紀品牌、門店及經紀人服務：提供平台服務及品牌支持，如佣金分配、技術支持、培訓與招聘。
房地產開發商合作：作為新房銷售渠道，提供銷售策劃、線上營銷、創新工具等。
家裝及其他服務者：提供裝修設計、施工交付、售後服務，並通過SaaS系統與AI技術提升效率。

主要收入來源

存量房業務：包括二手房交易及房屋租賃，2023年淨收入為人民幣280億元，較2022年增長15.9%。
新房業務：2023年淨收入為人民幣306億元，較2022年增長6.7%。
家裝家居業務：2023年淨收入為人民幣109億元，較2022年增長118%。
新興業務及其他：2023年淨收入為人民幣84億元，較2022年增長194.8%。

關鍵業務支撐

ACN網絡：促進經紀人合作與佣金自動分配，提升服務效率與交易透明度。
真房源：確保房源信息真實，提高消費者信任與交易效率。
SaaS系統：為經紀人與消費者提供全面的線上化服務，包括房源管理、交易流程、設計與施工支持。
AI技術：應用於搜索、預測、商機分配及房源推廣，提升用戶體驗。
如視VR：提供虛擬看房服務，提升交易效率。
理房通：提供安全的線上支付與托管服務，解決交易中的信任問題。

管理層討論及分析

營業成本與毛利率

營業成本：2023年為人民幣561億元，較2022年增長21.3%。
毛利：2023年為人民幣217億元，較2022年增長57.6%；毛利率為27.9%，較2022年的22.7%有所提升。
貢獻利潤率：
- 存量房業務：由39.8%上升至47.2%。
- 新房業務：由23.6%上升至26.6%。
- 家裝家居業務：由29.4%下降至29.0%。
- 新興業務及其他：由31.3%下降至24.0%。

經營利潤與淨利潤

經營利潤：2023年為人民幣4,797百萬元，較2022年扭虧為盈。
淨利潤：2023年為人民幣5,890百萬元，較2022年淨虧損改善。

非通用會計準則財務指標

經調整經營利潤：2023年為人民幣8,719百萬元，較2022年增長271.8%。
經調整淨利潤：2023年為人民幣9,798百萬元，較2022年增長243.6%。
經調整EBITDA：2023年為人民幣11,344百萬元，較2022年增長140.1%。

平台治理與技術基礎設施

平台治理：通過「貝殼分」等機制鼓勵經紀人合作與服務質量提升。
技術基礎設施：基於雲技術，支持交易全流程，並持續投入研發。
研發投入：2022年為人民幣25億元，2023年為人民幣19億元。
數據中心：擁有6個數據中心機房，並使用騰訊雲等第三方雲服務。

競爭與發展戰略

競爭優勢：強大的線上線下整合能力、豐富的房源信息、高品質服務及先進技術。
戰略方向：持續擴展家裝家居與租賃住房管理業務，強化平台網絡效應。
品牌與市場營銷：通過品牌升級、線上線下活動提升品牌知名度與消費者信任。

知識產權與風險管理

知識產權：截至2023年底，擁有1,612項專利、7,831項商標、737項著作權及170個域名。
風險管理：包括信用損失準備、股份支付費用、無形資產減值、投資減值等。
保險：為僱員提供社會保障及補充醫療保險，未購買業務中斷及產品運輸保險。

結論

具穀控股有限公司通過持續的技術創新與平台建設，實現了業務的快速發展與盈利能力的顯著提升。2023年，公司在存量房與新房業務中實現扭虧為盈，家裝家居業務快速增長，新興業務亦有顯著改善。公司持續強化其平台治理機制與服務品質，並通過多種技術應用提升用戶體驗與交易效率。展望未來，公司計劃進一步擴展服務品類，強化網絡效應，並持續優化成本結構與盈利能力。

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