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具穀控股有限公司（KE Holdings Inc.）2024年財務與業務總結

核心內容概述

具穀控股有限公司是一家於開曼群島註冊成立的有限責任公司，主要從事房產交易和服務業務，並通過貝殼平台提供一站式居住服務。公司業務覆蓋二手房與新房交易、家裝家居、房屋租賃服務及新興業務，擁有龐大的經紀人和門店網絡，並持續投入技術與基礎設施建設以提升服務效率和客戶體驗。2024年公司總交易額達人民幣33,494億元，淨收入達人民幣935億元，營收與交易規模均實現增長。

主要業績總覽

• 總交易額：2024年為人民幣33,494億元，較2023年增長6.6%。
• 存量房交易：2024年為人民幣22,465億元，較2023年增長10.8%。
• 新房交易：2024年為人民幣9,700億元，較2023年下降3.3%。
• 家裝家居交易：2024年為人民幣169億元，較2023年增長27.3%。
• 新興業務及其他：2024年為人民幣1,160億元，較2023年增長17.6%。
• 淨收入：2024年為人民幣935億元，較2023年增長20.2%。
• 淨利潤：2024年為人民幣4,078百萬元，較2023年的人民幣5,890百萬元有所下降。
• 經調整淨利潤：2024年為人民幣7,211百萬元，較2023年的人民幣9,798百萬元下降。
• 門店數量：截至2024年為51,573家，較2023年增長17.7%。
• 活躍門店數量：截至2024年為49,693家，較2023年增長18.3%。
• 經紀人數量：截至2024年為499,937名，較2023年增長16.9%。
• 活躍經紀人數量：截至2024年為445,271名，較2023年增長12.1%。
• 移動月活躍用戶數：2024年第四季度與2023年同期保持一致，為4,320萬名。

主要業務與服務

• 存量房業務：提供二手房交易及房屋租賃服務，2024年淨收入為人民幣282億元，總交易額為人民幣22,465億元。
• 新房業務：作為房地產開發商的銷售渠道，2024年淨收入為人民幣337億元，總交易額為人民幣9,700億元。
• 家裝家居服務：提供裝修設計、施工、交付及售后服務，2024年淨收入為人民幣148億元，較2023年增長36.1%。
• 房屋租賃服務：2024年淨收入為人民幣143億元，較2023年增長135.0%。
• 新興業務及其他：主要包括金融服務、科技創新等，2024年淨收入為人民幣25億元，較2023年增長8.8%。

平台與技術基礎設施

• 貝殼平台：是線上線下一體化的房產交易與服務平台，提供房源信息、交易流程、支付與托管、簽約服務等。
• ACN網絡：促進經紀人合作，實現佣金自動分配，提升交易效率與服務質量。
• SaaS系統：包括A+ SaaS和Link SaaS，支持經紀人及門店管理，提高業務運營效率。
• 技術研發：投入人民幣2,283百萬元，開發AI、VR、數據分析等技術，支持平台發展。
• 如視VR：引入虛擬現實技術，提高看房效率及消費者體驗。
• 理房通：提供線上支付與托管服務，解決交易信任問題。

經營與財務分析

• 營業成本：2024年為人民幣705億元，較2023年的人民幣561億元增加25.8%。
• 貢獻利潤：2024年為人民幣3,765百萬元，較2023年的人民幣4,797百萬元下降。
• 貢獻利潤率：
  • 存量房業務：43.2%（2023年為47.2%）。
  • 新房業務：24.8%（2023年為26.6%）。
  • 家裝家居：30.7%（2023年為29.0%）。
  • 房屋租賃服務：5.0%（2023年為-1.0%）。
  • 新興業務及其他：86.0%（2023年為90.5%）。
• 毛利：2024年為人民幣229億元，較2023年的人民幣217億元增長5.6%。
• 毛利率：2024年為24.6%，較2023年的27.9%下降。
• 淨利潤：2024年為人民幣4,078百萬元，較2023年的人民幣5,890百萬元下降。
• 經調整淨利潤：2024年為人民幣7,211百萬元，較2023年的人民幣9,798百萬元下降。
• 經營利潤：2024年為人民幣3,765百萬元，較2023年的人民幣4,797百萬元下降。
• 經調整經營利潤：2024年為人民幣6,890百萬元，較2023年的人民幣8,719百萬元下降。
• 經營利潤率：2024年為4.0%，較2023年的6.2%下降。
• 所得税費用：2024年為人民幣2,792百萬元，較2023年的人民幣1,994百萬元增加。
• 經調整EBITDA：2024年為人民幣9,533百萬元，較2023年的人民幣11,344百萬元下降。

業務模式與戰略

• 平台生態：貝殼平台對經紀品牌、門店、經紀人及其他服務者開放，提供SaaS、AI、VR等技術支持。
• ACN網絡：促進經紀人之間合作，提升交易效率及服務品質。
• 真房源：確保房源信息真實，提高消費者信任及交易效率。
• 深耕社區網絡：強化本地化服務，提高門店與經紀人的運營效率。
• 品牌合作：與德佑、聖都整裝等品牌合作，提升平台影響力。
• 新興業務：如貝好家，聚焦住宅開發服務，提供C2M解決方案。

競爭與市場地位

• 市場地位：貝殼是中國領先的線上線下一體化房產交易和服務平台。
• 競爭優勢：強大的房源庫、高效的經紀人合作網絡、先進的技術與基礎設施。
• 競爭對手：包括其他線上房產交易平台、新房營銷服務提供者、線下經紀品牌及服務。

知識產權與創新

• 知識產權：截至2024年12月31日，擁有1,908項已授權專利、8,292項註冊商標、788項軟件著作權。
• 創新：持續投入技術與研發，推動AI、VR、SaaS等數字化工具的應用。

管理層分析與展望

• 經營效率：通過ACN網絡、SaaS系統及技術創新提升運營效率。
• 風險管理：持續優化風險評估與控制，保持良好的應收賬款週轉天數。
• 未來展望：計劃進一步擴大服務品類，提升生態系統的網絡效應。

結論

具穀控股有限公司通過持續的技術創新與業務拓展，已成為中國房產交易與服務行業的重要參與者。2024年在總交易額與淨收入方面實現增長，但淨利潤與經調整淨利潤有所下降，主要受成本增加及非一線業務的影響。公司持續強化平台基礎設施，並通過多種方式提升服務品質與消費者體驗，未來將繼續探索更多居住服務領域，以實現可持續發展。