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2019年中国房地产市场投资报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯发布，聚焦于中国房地产市场在2018年的投资环境、资产类别表现及未来趋势。报告指出，中国房地产市场在政策调控、融资环境收紧、经济增速放缓等多重因素影响下，呈现出结构化调整与分化态势。投资者策略逐渐从高杠杆扩张转向稳健投资，同时，利基资产及不良贷款市场成为新的关注点。

主要观点

融资环境严峻

• 2016年底政府实施去杠杆政策，导致国内房地产融资难度加大，成本上升。
• 境外融资成为重要补充，2018年前四个月境外债券发行额达996亿元，平均融资成本上升1个百分点至6.98%。
• 2018年下半年因中美贸易战压力，政府政策有所松动，但中小企业融资依然困难。
• 2019年第一季度房地产行业到期债券预计达230亿美元，若出现提前偿债需求，金额或达430亿美元。
• 开发商短期偿债能力降至三年最低水平，平均短期偿债能力比率降至133%，较2017年下降164个百分点。

积极因素

• 养老保险基金成为重要的长期投资者，截至2018年6月已签署委托投资合同金额达5,850亿元。
• 保险资金具备大量可投资资产，且政策鼓励其投资稳定物业，未来房地产投资比例有望提高。
• 房地产信托投资基金（REITs）发行计划有望推进，为投资者提供退出渠道。

大宗物业市场表现

• 2018年中国大宗物业成交总额达1,888亿元，同比下降20%。
• 写字楼仍是最受欢迎的资产类别，一线城市及部分发展迅速的二线城市表现突出。
• 酒店资产成交总额同比下降42%，但仍有改造为办公或长租公寓的趋势。
• 工业地产成交额下降约40%，但物流地产因电商发展需求旺盛，仍具吸引力。

投资策略分类

1. 核心型：注重流动性、透明度和基本面，如一线城市甲级写字楼和市中心商场。
2. 核心增值型：关注非核心商圈优质写字楼、运营不良零售商场及物流资产。
3. 机会型：聚焦于项目改造及不良贷款，寻求高回报。

买家分析

• 私募基金：境外投资者因境内融资受限而更活跃，与当地开发商或国有企业合作。
• 机构买家：保险资金为主要买家，注重稳定现金流和长期持有。
• 开发商：大型开发商融资成本较低，在收购市场中更具优势。
• 自用买家：企业自用需求推动写字楼市场，尤其是国有企业。

特殊资产类别

• 物流资产：因电商发展需求旺盛，成为利基资产中的热门，但市场趋于垄断。
• 长租公寓：政策支持下快速发展，但市场仍面临供需不匹配和监管不足的问题。
• 养老设施：市场需求上升，但盈利模式尚未成熟。
• 数据中心：受政策限制，但因互联网发展和数据安全法规而受到关注。

关键信息

市场趋势

• 一线城市仍是主要投资目的地，二线城市如重庆、杭州、武汉、成都、西安因发展潜力而受到青睐。
• 不良贷款市场因政策清理和企业偿债压力而迅速发展，境外投资者积极介入。
• 中国房地产市场处于新兴市场与核心市场之间的中间状态，资产收益率低于融资成本，但市场容量大。

投资机会

• 物流资产：因电商发展和高回报率，成为投资者关注的热点。
• 长租公寓：政策支持下，市场扩展迅速，但需解决供需不匹配问题。
• 养老设施：市场规模增长迅速，但盈利模式尚未明确。
• 数据中心：受政策驱动，但进入门槛高，竞争较少。

市场展望

• 2019年市场不确定性增加，地缘政治、融资环境及科技应用对市场影响显著。
• 部分细分市场可能出现价格盘整，但合适的买入机会将增加。
• 投资者将更倾向于风险较高的资产类别，通过改造提升价值或在利基领域寻找机会。

共享经济影响

• 共享单车提升了城市连通性，扩展了投资区域范围。
• 联合办公提高了写字楼使用率，但也带来潜在风险，如空置率上升和现金流压力。

“一带一路”战略

• 中国通过“一带一路”投资于中东、非洲及欧洲基础设施，投资规模预计在1万亿美元至8万亿美元之间。
• 尽管面临地缘政治挑战，但新兴经济体仍需大量投资，推动项目发展。

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报告声明

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