第一太平戴维斯-2019年中国房地产市场投资报告-2019.3-20页_1mb

中国房地产市场投资报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯发布，聚焦2018年中国房地产市场投资环境的变化、主要资产类别表现、市场趋势及投资战略。报告指出，中国房地产市场正经历从高杠杆扩张到更加稳健投资的转变，融资环境趋紧、政策调控加强，促使投资者更加关注资产质量与长期回报。

主要观点与关键信息

融资环境变化

• 去杠杆政策：自2016年底政府实施去杠杆政策后，房地产市场融资难度加大，境内债券发行受阻，融资成本上升。
• 境外融资增加：中小企业和部分开发商转向境外债券市场和夹层贷款，境外债券发行额达996亿元，平均融资成本上升1个百分点。
• 债券风险：2018年上半年，中国房地产开发商平均短期偿债能力比率为133%，为三年来最低；预计2019年第一季度到期债券达230亿美元，若出现提前偿还，金额或达430亿美元。

投资资产类别表现

• 写字楼：一线城市及部分二线城市仍是最受欢迎的资产类别，流动性高、透明度强，核心资产仍具吸引力。
• 零售商场：成交集中在一线城市，但受电商冲击，部分商场运营困难。
• 酒店资产：2018年酒店成交额同比下降42%，但部分酒店被改造成写字楼或长租公寓，具有增值潜力。
• 工业地产：物流地产因电商发展需求强劲，租金增长稳健，但供应端限制导致市场活跃度高。
• 不良贷款：不良贷款市场快速发展，境外投资者积极收购大额资产包，内部收益率可达17%-22%。

特殊资产类别

• 长租公寓：政府政策支持下，长租公寓市场发展迅速，投资者通过重资产或轻资产模式参与，但市场仍存在供需不匹配、管理经验不足等问题。
• 养老设施：市场规模预计快速增长，但盈利模式尚未成熟，投资风险较高。
• 数据中心：受政策限制，由国有企业主导，但因数据存储需求增长，仍吸引部分投资者关注。

境外投资与市场定位

• 境外投资受限：2018年9月，中国境外投资总额较2017年同期下降37%，政府对非相关业务的境外收购限制加强。
• “一带一路”战略：投资规模估计在1万亿美元至8万亿美元之间，面临地缘政治和逆全球化挑战，但新兴市场仍具投资潜力。
• 中国市场定位：处于新兴市场与核心市场之间，虽不具备核心市场全部优势，但其市场规模和增长潜力仍吸引外资。

投资者结构变化

• 私募基金：境外投资者因境内融资困难而增加市场参与，2018年1至9月发行总额达21亿美元。
• 保险资金：保险公司成为核心资产的主要买家，部分资金进入长租公寓和养老地产领域，投资周期长、风险偏好低。
• 机构投资者：养老基金、主权基金等资金充裕、风险偏好低的机构投资者在市场中表现活跃。

市场展望

• 不确定性增加：2019年投资市场面临地缘政治、融资前景和科技应用等多重不确定因素。
• 价格盘整：信贷偏紧和经济放缓可能导致部分细分市场出现价格盘整，但合适的买入机会将增加。
• 利基资产机会：投资者可能更多关注利基资产领域，如物流、长租公寓、养老设施等，以获取更高回报。
• 市场稳定性：尽管风险仍存，但中国市场的投资回报稳定性逐步获得国际买家认可。

投资战略分类

主要平台收购案例（2018年）

投资趋势与政策影响

• 长租公寓：政策支持下，市场快速发展，但需解决供需失衡和监管问题。
• 联合办公：提高写字楼使用率，但也带来空置率上升风险，需谨慎选择运营商。
• 不良贷款：市场活跃度上升，境外投资者积极布局，但法律和税务障碍仍存。
• REITs前景：预计未来将推出真正意义上的REITs产品，为投资者提供退出渠道。

结论

中国房地产市场正经历深刻变化，从高杠杆扩张转向稳健投资。融资环境收紧、政策调控加强，促使投资者更加关注资产质量和长期回报。核心资产如写字楼和市中心商场仍具吸引力，而利基资产如物流、长租公寓和养老设施则成为新的投资热点。境外投资者和机构买家在市场中扮演越来越重要的角色，未来投资策略将更加注重资产的稳定性和增值潜力。