地产专题报告：高收益房企该选谁？_12页_1mb

高收益房企该选谁？总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业当前的负债情况与融资结构，并针对高收益房企的筛选提出了建议。在政策转暖和再融资环境改善的背景下，尽管整体债券收益率处于低位，但高杠杆与基本面下行压力叠加，使得民企信用状态仍不稳定。因此，高收益房企的筛选应基于杠杆压力与融资结构的合理性。

主要观点

• 当前房地产行业负债率较高：截至2018年9月末，房地产行业资产负债率约为65%，是除银行和非银金融外杠杆率最高的行业。
• 政策与融资环境改善有限：虽然政策有所转暖，但房企仍面临高杠杆与基本面下行的双重压力，不能完全依赖资质下沉来获取高收益。
• 高收益房企应优先考虑：在当前环境下，应优先选择杠杆压力可控、融资结构合理的民营房企，特别是剩余期限在两年以内的公募公司债，其估值收益可达5.5%以上。
• 融资成本与结构差异显著：房企融资成本差异较大，融资结构也呈现多样化，部分房企依赖信托等非标融资，而万科、保利地产则以银行贷款为主。

关键信息

1. 房企负债率变化

• 行业资产负债率持续提升：近年来房地产行业资产负债率持续上升，与化工、钢铁、有色等行业趋势相反。
• 剔除预收账款后的资产负债率相对稳定：近三年剔除预收账款后的资产负债率较为稳定，显示房企更多依赖经营性杠杆。
• 部分房企负债率偏高：如泰禾、新城和信达地产剔除预收后的资产负债率超过81%，而世茂股份、滨江集团、荣安地产等则相对较低。

2. 房企融资结构分析

• 融资来源多样化：包括银行借款、信托借款、私募基金借款等。
• 融资产品结构：
  • 万科、保利、荣安地产等以银行借款为主。
  • 阳光城、泰禾、广宇发展等则依赖信托等非标融资。
• 融资期限结构：
  • 保利、滨江、首开等中长期有息负债占比较大。
  • 部分房企短期债务占比较高，如迪马股份、荣盛发展等。
• 综合融资成本：
  • 保利、招商蛇口、金地集团等融资成本较低，不到5%。
  • 阳光城和泰禾集团融资成本较高，超过7%。
• 其他权益工具：
  • 华夏幸福和首开股份的其他权益工具存量较大。
  • 永续债等虽被认定为权益，但存在较强的还本付息压力，应视为隐性债务。

3. 高收益房企推荐

• 推荐企业：宝龙实业、禹洲鸿图、中骏集团。
• 推荐理由：
  • 杠杆率较低。
  • 融资结构相对合理。
  • 公募公司债估值收益可达5.5%以上。
• 推荐债券信息：
  • 宝龙实业：16宝龙债，估值6.8933%，隐含评级AA-，外部评级AA+。
  • 禹洲鸿图：15禹洲01，估值6.2108%，隐含评级AA，外部评级AA+。
  • 中骏集团：15中骏01，估值5.9130%，隐含评级AA，外部评级AA+。

风险提示

• 房地产行业政策收紧：政策不确定性可能影响房企融资环境。
• 实际控制人风险：实际控制人变动或经营风险可能对房企信用造成影响。

结论

在当前房地产行业环境下，高收益房企的选择应聚焦于杠杆压力可控、融资结构合理的民营房企。宝龙实业、禹洲鸿图、中骏集团作为推荐对象，具有较好的投资潜力。然而，投资者仍需关注政策变化与实际控制人风险，谨慎评估投资风险。