20221114-国盛证券-固定收益点评_地产债_如何选__25页_2mb

报告摘要

近期地产政策密集出台，旨在改善房地产企业的融资环境，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元。政策从“保交楼”转向“保交楼+保主体”，为地产主体带来信用环境的改善机会。通过分析top50房企三季报，发现当前地产债投资需关注国企和头部民企。

销售分化明显：
- 2022年前三季度，top50房企权益销售总额同比下降47.8%，第三季度销售额环比下降5.48%，同比下降38.32%。
- 国企表现优于民企，国企销售额同比下降3.17%，而民企销售额同比下降52.13%。
- 龙头企业如华润置地和招商蛇口出现同比回升，而多数民企销售额大幅下滑，如奥园集团同比下降88.59%。
财务表现分化：
- 样本房企营业收入超6成同比下降，近8成环比下降，四分之一房企净亏损。
- 万科和绿地两家房企营收超过1000亿元，而多数房企营收低于200亿元。
- 国企归母净利润同比下降23.25%，环比下降73.37%；民企归母净利润同比下降59.47%，环比下降69.23%。
- 金科、阳光城、荣盛、旭辉、宝龙、中南和世茂7家房企净利润为负，其中金科亏损最为严重。
现金流压力普遍存在：
- 样本房企经营性现金流净额为负，约4成房企经营性现金流净额为负。
- 投资性现金流净流出集中在国企，民企投资现金流净流出减少。
- 筹资性现金流仍为负，但边际改善，净额为-568亿元，同比增长60.2%，环比增长52.4%。
债务结构分化：
- 剔除预收款资产负债率小幅下降，净负债率小幅上升。
- 现金短债比同比上升但环比下降，国企优于民企，两者短期偿债能力进一步分化。
- 国企现金短债比为230.64%，民企为126.44%。