20220118-亿翰智库-房地产行业研究_华北房企掉队的三大根本原因_19页_1mb

华北房企掉队的三大根本原因分析

核心内容

本文分析了2017年之后华北房企销售增速持续低于全国E50房企平均增速的原因，指出其发展困境主要源于政策收紧、外拓艰难以及内基薄弱三个方面。

主要观点

1. 政策收紧，舒适圈不再舒适

   • 2016年起，京津冀地区开始实施限购限贷政策，尤其是环京区域，政策力度大，对投资性需求形成压制，导致市场供需失衡。
   • 北京、天津、廊坊等城市在2016-2017年房价大幅上涨，但随后政策收紧，市场迅速降温。
   • 人口疏解政策使部分购房需求外溢至环京区域，但未能有效吸收，导致华北区域需求不足。

2. 外拓艰难，竞争难有优势

   • 华北房企因大本营政策收紧，被迫向外扩张，但外拓存在三大问题：
     • 布局散：企业多选择高能级城市，但市场竞争激烈，政策影响明显，难以快速见效。
     • 难深耕：企业未能在外部城市保持连续性投资，出现投资断层，市场占有率难以提升。
     • 选址偏：倾向于拿大体量项目，偏向郊区，缺乏刚需支撑，易受市场波动影响。

3. 内基薄弱，资金难以平衡发展

   • 华北房企净负债率在2017年及之后快速上升，主要是由于对外扩张导致资金需求增加，同时外拓未能快速回流资金。
   • 资金短缺使企业更多依赖外部融资，进一步恶化财务状况，如中交地产净负债率高达204.8%，为橙档房企。

关键信息

政策影响

• 2016年4月廊坊率先出台“廊九条”，非户籍居民限购1套，首付比例提升至30%。
• 2016年9月天津出台政策，暂停非户籍居民在市区六区及武清区购买二套房。
• 2017年3月北京、天津、廊坊等城市进一步收紧限购政策，抑制投资性需求。

华北房企外拓情况

• 远洋集团：2020年可售建筑面积分布广泛，但销售表现不佳，核心城市圈布局未能有效转化销售。
• 首创置业：2020年京津冀以外区域销售面积占比仅为24%，而土地储备占比达29.6%，存在明显错配。
• 首开股份：2007-2020年虽扩展至10个城市，但部分城市项目亏损，且过度依赖北京。

产业新城与资金问题

• 华夏幸福：依赖环京产业新城项目，但因缺乏刚需支撑，外拓项目未能有效回流资金，最终导致债券违约。
• 中交地产：虽销售增长快，但经营指标下滑，依赖外部融资，财务指标恶化。

数据支持

结论与建议

1. 政策敏感度：房企应提高对政策变化的敏感度，顺应政策调整，寻找调控与发展的平衡点。
2. 资金管理：资金是企业生存的关键，需加强内生造血能力，避免过度依赖外部融资。
3. 深耕优势市场：在行业调控阶段，房企应聚焦已布局的优势市场，利用本土品牌和资源优势，减少外拓风险。

关键案例分析

• 远洋集团：全国布局广泛，但销售表现不佳，存在土地储备与销售错配问题。
• 首创置业：外拓城市多为中西部，且项目体量大，销售回款慢，导致资金压力。
• 华夏幸福：产业新城项目依赖北京产业外溢，外拓项目未能复制成功，陷入负面循环。
• 中交地产：依赖母公司资金，融资依赖度高，财务指标恶化，成为橙档房企。

行业背景

• 华北市场是全国房地产市场的一个缩影，政策收紧后，房企发展受限。
• 2020年起全国房地产市场进一步调控，融资政策收紧，房企需调整战略以适应新环境。

图表说明

• 图表1：2015年-2021年E50房企及华北房企销售金额增速表现。
• 图表2：2016年-2017年环京区域限购政策。
• 图表3：2020年远洋集团土地储备及销售面积占比情况。
• 图表4：2020年首创置业土地储备及销售面积分布。
• 图表5：2016年-2020年华夏幸福国内房地产业务销售面积分布。
• 图表6：2015年-2021年中交地产各城市获储情况。
• 图表7：中交地产三道红线指标变化情况。

资料来源

• 亿翰智库
• 企业公告
• 公开政策文件

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