20220118-亿翰智库-房地产行业研究_供应与需求双双收缩_2022市场预期下行_10页_943kb

房地产行业研究总结（2022年市场预期）

核心内容

2022年房地产市场预期下行，主要受到供应与需求双方面的收缩影响。报告从土地成交量和住宅供应、购房需求变化、政策调控及市场情绪等角度，分析了2022年住宅市场的走势。

主要观点

• 供应端：2021年住宅供应同比增速放缓，尤其在二线和三四线城市，部分城市土地成交量大幅下降，可能引发有效供给不足的问题。
• 需求端：居民购房意愿受市场观望情绪影响，按揭贷款周期延长及房企暴雷事件加剧了需求抑制。
• 政策影响：信贷政策趋严、房地产税试点预期及预售资金监管强化，进一步限制了购房能力和市场信心。
• 城市分化：一线城市需求稳定，二线城市需区分核心与普通，三四线城市则面临更严峻的供需矛盾。

关键信息

一、2021年供应稳定，2022年警惕部分城市供给不足

1. 各能级城市供应情况

   • 一线城市商品住宅批准上市面积同比增速为 $9.4%$，保持正向增长。
   • 二线城市同比增速为 $-3.4%$，三四线城市为 $-9.9%$，供应量有所减少。
   • 供应量的减少主要与企业施工意愿减弱、资金紧张及土地成交下降有关。

2. 土地成交量对供应的影响

   • 2021年一线城市土地成交同比增长 $16.6%$，二线和三四线城市土地成交增速明显放缓。
   • 土地成交量是影响未来住宅供应的重要因素，尤其在中西部二线城市，若土地成交量持续下降，可能导致有效供给不足。

3. 施工周期与开工速度

   • 上海等地房企从拿地到开工平均周期为6个月左右，部分项目周期超过10个月。
   • 资金压力和政策限制导致房企开工意愿减弱，但稳健型企业和地方国企仍保持开发进度。
   • 开工速度对住宅供应影响有限，关键仍在于土地资源是否充足。

二、2022年关注核心城市，三四线或导致成交预期下行

1. 2021年成交量趋势

   • 全国商品房销售同比增速为 $11%$，呈现前高后低走势。
   • 一线城市表现优于二线和三四线城市，尤其三四线城市在12月成交量同比下降 $40.3%$。

2. 需求端影响因素

   • 购房需求受购房资格、购房能力和购房意愿三方面影响。
   • 行政性调控政策趋严、信贷环境收紧及房地产税预期，共同抑制了购房意愿和能力。

3. 城市能级差异

   • 一线城市需求基础稳固，市场更具韧性，信贷政策小幅宽松后成交量环比上升。
   • 二线城市需区分核心与普通，普通二线城市因需求不足，库存压力大，市场恢复难度较高。
   • 三四线城市中，内生型城市需求已消耗殆尽，短期内难以恢复；资源型城市需关注政策边际改善对需求释放的影响。

三、市场展望

• 2022年住宅市场总体供应充足，但需警惕个别城市出现有效供给不足。
• 需求端的持续低迷，尤其是普通二线和三四线城市，将是影响市场波动的主要原因。
• 未来市场走势将取决于土地成交量、政策调整及居民信心的恢复。

表格数据参考

图表数据参考

• 图：2017-2021年各能级城市商品住宅批准上市面积同比增速
• 图：2017-2021年各能级城市土地成交面积同比增速
• 图：2021年二三四线城市土地成交增速与住宅供应增速情况
• 图：2019-2021年40城不同能级城市住宅成交量同比增速

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 姜晓刚
  微信：18516525402
  邮箱：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn

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