城投收购商品房的14种模式-240529-中邮证券-28页_906kb

城投购房模式及展望分析总结

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核心要点概述

本文梳理了城投公司在房地产领域收购方式，共计14种模式，分为存量商品房收购与二手房收购两大类。同时分析未来趋势、风险及政策影响，供投资参考。

一、城投收购房地产模式：14种方式

（一）存量商品房收购（8种）

主要用于纾困房企、保交楼或建设保障房，包括：

1. 棚改“货币化”安置模式

   • 城投提供资金，自建或外购房源用于棚改安置。
   • 典型：徐州市新盛控股自建及回购定销房。

2. 直接收购模式（自筹资金）

   • 城投通过贷款公开招标收购存量商品房，用于租赁或保障房。
   • 张家窝模式：郑州城发收购2万套房源。

3. 租赁住房贷款支持计划

   • 央行1000亿元专项贷款，试点城市如济南、郑州。

4. 纾困基金模式

   • 城投参与设立地产纾困基金，救助问题楼盘。
   • 典型：郑州房地产纾困基金。

5. 统贷统还模式

   • 郑州首创，将安置房包装为棚改项目，城投统一贷款偿还。

6. 项目并购模式

   • 收购项目公司股权或物业资产，如浙江建工收购恒大水晶城项目。

7. 股权收购模式

   • 城投增持或全面控股混合所有制房企。
   • 典型：湖州祥新科技股权变更案例。

8. 破产重整模式

   • 城投作为投资人参与破产房企重整，如石家庄长安区城投接盘环岛豪庭项目。

（二）二手房收购（6种）

主要用于换房与保障房建设，包括：

1. 直接收购居民自有住房

   • 郑州城发计划收购5000套二手房。

2. “以旧换新”模式

   • 居民旧房定向置换为城投新房。
   • 典型：太仓城发常态化以旧换新。

3. 以租代购模式

   • 居民将自有住房转为保障房，城投长期租赁，租金用于购房。

4. 代售购新模式

   • 城投联合中介促进旧房出售，助力换房。

5. 换房平台模式

   • 通过交易平台进行二手房与新房置换，郑州2024年目标10000套。

6. 换房补贴模式

   • 给予换房居民税费或价格补贴，如苏州契税减免政策。

二、未来展望与风险提示

（一）积极作用

• 政策支持：央行成立保障性住房再贷款，支撑地方国企合理价格收购商品房。

• 城投参与方式多样，包括：

  1. 项目委托代建：资金压力小，仅提供服务。
  2. 以旧换新：减轻资金压力，促进二手房去化。
  3. 租赁住房贷款支持计划、保交楼专项贷款，缓解融资成本。

（二）潜在风险

• 城投偿债压力增加，尤其若收购商品房运营不及预期。
• 统贷统还模式推广难度大，需调整棚改模式。
• 政策变动风险，相关依赖政策资金的效果需观察。

三、结论

城投收购房地产的方式多样化，当前以纾困房企、保障交楼和促进换房为重心。中长期需持续关注政策导向及实体项目执行效果，城投债务风险或成关键挑战点。

（报告生成日期：2024年5月29日）