20181119-中国指数研究院-成都房地产市场上半年研究报告_27页_2mb

成都房地产市场上半年研究报告总结

核心内容概述

2018年上半年，成都市房地产市场在多项调控政策影响下，呈现出成交量下降、价格波动、供应结构变化等特征。政策持续收紧，市场供需关系发生明显变化，尤其中心城区受到较大影响，而三圈层则因供应增加而相对稳定。

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主要政策分析

限购政策升级

• 成都将限购对象从自然人调整为家庭，进一步限制非户籍购房需求。
• 户籍迁入未满24个月的购房人需稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方可购房。
• 摇号政策实施，刚需家庭优先选房，剩余房源开放给普通购房者。

市场监管加强

• 推出《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》实施细则，强化成品住宅管理。
• 七部委联合开展房地产市场乱象治理，成都被列为重点城市。

公租房政策优化

• 公租房租赁补贴办法正式出台，提升保障性住房政策透明度与公平性。

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住宅成交情况

大成都整体成交量

• 2018年上半年全市商品住宅成交面积为1088.7万方，同比减少23.7%。
• 1-2月成交量大幅下滑，3月后供应增加带动成交量回升，6月达峰值235.15万方。

中心城区成交量

• 中心城区商品住宅成交面积为764.1万方，同比减少34.1%。
• 1-2月成交量显著下降，3月后有所回升，5月限购升级后成交量再次下滑。

区域成交表现

• 双流区成交量领先，锦江区和武侯区去化周期最长，库存压力大。
• 天府新区和高新区因供应增加，成交量相对稳定，但去化周期数据存在偏差。
• 温江区和双流区去化周期较短，库存不足。

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住宅供应情况

全市供应总量

• 全市商品住宅批准预售面积为1065.0万方，同比增长7.0%。
• 三圈层供应增加是全市供应增长的主要动力。

中心城区供应变化

• 中心城区商品住宅批准预售面积为725.5万方，同比减少19.4%。
• 天府新区和双流区为供应主力区域，主城六区供应大幅收紧。

三圈层供应表现

• 崇州市和金堂县供应量领先，蒲江县和崇州市供应增幅显著。

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成交价格走势

• 2018年1月，商品住宅成交均价上涨至9285元/平方米。
• 1-3月价格持续上涨，涨幅在0.5%-4%之间。
• 3月后价格回落，4月单月降幅达3.8%，5月限购升级后价格进一步下跌，6月单月降幅达3.6%，为2017年2月以来最大单月环比降幅。
• 锦江区和双流区成交价格较高，双流区价格突破万元大关。

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土地市场情况

土地供需

• 全市推出住宅用地479.8万方，同比增长277.8%。
• 成交住宅用地420.7万方，同比增长280.2%。
• 商办用地推出和成交面积均显著增长，但价格涨幅有限。

土地成交价格

• 住宅用地成交楼面均价为4536元/平方米，同比下降46.53%。
• 商办用地成交楼面均价为1312元/平方米，同比下降5.9%。
• 溢价率整体下降，住宅用地溢价率为22.4%，商办用地为8.74%。

土地成交排名

• 楼面价TOP10中，金科以13577元/平方米的楼面价拍得武侯区簇桥地块，华熙龙禧投资和中建三局紧随其后。
• 高新区以66亿元出让金居首，天府新区和新津县分别约为47亿和44亿。
• 建设用地面积TOP3为都江堰市（89万方）、双流区（80万方）、崇州市（63万方）。

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土地市场分布

• 出让金热力图显示，高新区、天府新区、新津县为成交热点区域。
• 建设用地面积热力图显示，都江堰市、双流区、崇州市为供应主力区域。

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市场展望

成交量预测

• 下半年成交量将企稳回升，主要得益于供应端的持续释放。

价格趋势

• 在政策管控下，房价将趋于平稳，开发商涨价空间受限。

土地市场

• 下半年土地供应或将收紧，市场竞争压力加剧，开发商需更加谨慎应对。

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总结

2018年上半年成都房地产市场在政策调控、供需变化等多重因素影响下，成交量和价格均出现波动，中心城区受政策影响较大，三圈层则相对稳定。随着下半年供应逐步释放，成交量有望企稳回升，但房价和土地市场或将面临更大挑战。