20220117-招银国际-China_Property_Sector__Unsold_inventory_remains_significantly_low_despite_a_weak_finish_of_2021_vs._2014_5页_937kb

中国房地产行业总结

核心内容

2021年第四季度中国房地产市场表现疲软，多项指标低于预期，但整体仍保持一定的增长。尽管房地产投资、销售和新开工面积等数据出现下滑，但与2014年相比，行业风险较低，政府可能不会像2015年那样大规模放松政策。

主要观点

• 市场表现：2021年12月房地产投资同比下降13.9%，是过去十年（除疫情外）最差单月表现；房地产销售同比下降16%（成交量）和18%（销售金额），但全年销售仍保持正增长。
• 库存情况：截至2021年底，未售住宅库存为228亿平方米，相比2014年的407亿平方米下降44%。库存对销售的贡献率从34%降至13%，表明市场消化能力增强。
• 政策预期：由于2021年的房地产数据仍优于2014年，政府可能不会大幅放松政策。但市场期待央行在1月20日降低5年期LPR利率，以缓解开发商流动性压力。
• 行业风险：房地产行业对GDP的直接贡献率从2014年的14.9%降至13.4%，说明经济对房地产的依赖度降低。部分房企面临较大的债务到期压力，尤其是那些高应付账款占总负债比例的公司。
• 投资建议：分析师建议关注具备市场占有率增长潜力的房企，如COLI（688 HK, Buy）、CR Land（1109 HK, Buy），以及部分持观望态度的公司如Longfor（960 HK, Hold）。同时，对可能面临评级下调风险的公司如Agile（3383 HK, Buy）需保持警惕。

关键信息

2021年12月房地产数据

指标	数值（百万平方米）	YoY变化	2021年全年	2020年全年
房地产销售面积	213	-15.6%	1,794	1,761
房地产销售额（亿元人民币）	2,026	-17.8%	18,193	17,361
新开工面积	161	-31.2%	1,989	2,244
房地产投资（亿元人民币）	1,029	-13.9%	14,760	10,144

2014年与2021年对比

指标	2014年	2021年	YoY变化
房地产销售面积	1,206	1,794	+2%
房地产投资	9,504	14,760	+4.4%
未售住宅库存（亿平方米）	407	228	-1.7%
70个主要城市房价YoY	-5%	+2%

1Q22债务到期情况

公司	到期日期	金额（百万美元）	债券详情	债券价格	备注
Aoyuan	01/20/22	188	USD 188mn Bond CAPG 4.20	18.00	-
Poly	01/21/22	236	RMB 1500mn Bond POLYRE 3.60	100.03	-
Yuzhou	01/23/22	242	USD Bond YUZHOU 8.625	27.00	Exchange Offer
Agile	03/07/22	500	USD 500mn Bond AGILE 6.70	57.00	-
Evergrande	03/23/22	2,025	USD 2,025mn Bond EVERRE 8.25	13.50	-

高应付账款占比公司（%）

公司	2020年	2021年
Evergrande	50%	50%
Times China	40%	40%
Country Garden	36%	36%
Shimao	40%	40%
Agile	39%	39%
CR Land	24%	24%
COLI	57%	57%
Dafa	21%	21%

CMBIS评级

• BUY：COLI（688 HK）、CR Land（1109 HK）、Dafa（6111 HK）、Country Garden（2007 HK）、Shimao（813 HK）、Times China（1233 HK）、China SCE（1966 HK）、Redsun（1996 HK）、Vanke - A（000002 CH）、Vanke - H（2202 HK）、Radiance（9993 HK）、Dexin（2019 HK）
• HOLD：Longfor（960 HK）
• NOT RATED：部分公司未被评级

行业展望

• 市场表现预期：房地产行业整体预计表现优于市场基准（OUTPERFORM）。
• 风险因素：债务到期压力、农民工工资支付要求、房企流动性问题等仍是主要风险点。
• 政策影响：政府可能不会采取与2015年类似的大幅放松措施，但会关注市场动态，适时调整政策。