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中国物业服务行业总结

核心内容

中国物业服务行业在2022年第一季度仍表现出较高的波动性，主要原因是母公司风险对行业的影响。部分开发商面临债务到期压力和建设应付账款高峰，尤其是农民工工资支付需求，导致行业不确定性增加。此外，12月开发商的销售额同比仍下降20%，缺乏强劲的政策支持，行业整体仍处于调整期。

主要观点

1. 行业前景：由于政策支持不足，开发商销售额持续低迷，行业面临较大压力。
2. 投资建议：推荐关注国有控股（SOE）物业服务商如中国海外properties（2669 HK）和Onewo（Private），因为它们受益于母公司反周期的土地收购策略，具备更稳定的盈利前景。
3. Onewo投资策略：由于Onewo尚未上市，建议投资者通过“做多万科H，做空万科A”的对冲策略间接参与Onewo的潜在收益。

关键信息

1. 对冲交易策略

• 交易方式：做多100万美元的万科H，做空100万美元的万科A。
• 逻辑：万科H的投资者有权获得Onewo新发行股份的20%，相当于Onewo总股份的3%（Onewo计划发行15%的新股）。
• 市场价值：Onewo的市场估值至少为100亿港元，万科H投资者可获得价值约29亿港元的Onewo股份，相当于4%的股息收益率，足以覆盖潜在的2%下行风险。
• 估值现状：万科H目前处于历史低位，市净率（PB）为0.78倍，市盈率（PE）为4倍，远低于万科A，显示其估值存在较大提升空间。

2. 行业趋势与机会

• Onewo的业务亮点：

  • 收入增长：1H21实现33%的收入增长，主要得益于办公楼管理业务，占总收入的30%。
  • 客户结构：服务超过50家领先的互联网公司及独角兽企业，其中20家市值超过10亿美元，8家为中国市值前10的互联网公司。
  • 未来增长：计划到2023年实现100亿元人民币的收入目标，主要来自一线及二线城市的业务，占增长的50%。
  • 技术发展：与Vanrui和第五维度科技合作，拓展BPaaS（基于平台的服务）业务，提升服务附加值。

• 盈利前景：Onewo的半国企地位使其在GFA（可出租面积）转移方面具有更高的盈利可见性，同时其业务结构多元化，降低了对母公司地产销售的依赖。

3. 行业比较（PM Sector Comps）

• 估值提升潜力：Onewo的PE倍数范围为27-44倍，预计其估值有50%的上修空间。
• 盈利增长预期：预计Onewo在2021-2023年期间实现至少30%的复合年增长率（CAGR）。

4. 风险与对冲逻辑

• 下行风险：万科H的β值比万科A高24%，导致该对冲策略具有0.19 Delta，不完全对冲。
• 相关性：尽管不完全对冲，万科A和H高度相关，因此delta风险较小，且市场流动性差异已反映在H-A折价中。
• 潜在收益：预计Onewo股价有22%的上修空间，主要源于其盈利可见性和业务多元化。

交易建议

• 推荐策略：做多万科H，做空万科A，利用其折价优势及对Onewo的潜在权益。
• 预期回报：该策略预计可获得至少15%的回报，具备一定的Alpha潜力。

行业评级

• OUTPERFORM：中国物业服务行业预计将在未来12个月内跑赢市场基准。
• 评级体系：
  • BUY：股票在未来12个月内有超过15%的回报潜力。
  • HOLD：股票回报在+15%至-10%之间。
  • SELL：股票有超过10%的潜在亏损。
  • NOT RATED：未被评级。

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总结

该报告建议投资者通过“做多万科H，做空万科A”的策略间接参与Onewo的潜在收益，认为Onewo在盈利可见性、业务多元化和成长潜力方面优于其他SOE物业服务商。同时，报告指出当前市场对万科H的折价已反映其流动性风险，且Onewo的市场估值有望显著提升。投资者应自行评估风险并咨询专业顾问。