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深物业集团2021年半年度报告总结

核心内容概述

深物业集团（SZPRD）是深圳市物业发展（集团）股份有限公司，成立于1982年，曾参与国贸大厦建设，是“深圳速度”的重要推动者。2021年，公司围绕“扩容、提速、转型、赋能、见效”的发展思路，持续推进产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营及其他业务板块，实现营业收入25.41亿元，同比增长78.80%；归属于上市公司股东的净利润达6.76亿元，同比增长219.09%。公司未派发现金红利，未送红股，也未以公积金转增股本。

主要观点

1. 业务板块发展情况

• 产城空间开发：公司房地产板块贡献营收18.97亿元，占总营收74.66%，同比增长120.82%。重点推进金领假日项目、福汇华苑、观澜蚌岭等项目，其中金领假日项目A座于5月14日开盘销售，实现良好业绩。公司致力于打造产城综合体，提升开发与运营的融合能力。

• 物业管理服务：物管板块营收达5.42亿元，占总营收21.32%，同比增长10.44%。公司拓展了16个项目，新增在管面积110万平方米，总在管面积达2356万平方米，其中产业园区占比827万平方米。通过收购设施之家部分股权，探索高端增值服务和智慧社区建设。

• 产业生态运营：租赁运营业务营收达1.02亿元，同比增长42.90%。公司积极拓展租赁业务，提高资产运营效率，推进资产改造与盘活，提升租赁能力。同时，加强产业招商，为公司产业生态运营板块的发展奠定基础。

• 其他业务：包括餐饮业务和工程监理业务。餐饮业务由国贸餐饮运营，历史渊源深厚；工程监理业务由监理公司运营，具备甲级资质，服务于集团项目。

2. 行业发展形势

• 房地产行业：2021年上半年，房地产市场受调控政策影响，政策趋严，但行业基本面依然稳健，销售面积和销售额分别增长27.7%和38.9%。公司通过存量优化与增量开发并重，提高资金回笼效率，强化项目开发与运营能力。

• 物业管理行业：物业管理行业迎来快速发展，政策支持推动行业转型。公司加快市场拓展，提升信息化、数字化和智能化水平，通过并购和合作提升增值服务能力和品牌价值。

3. 财务状况

• 营业收入：25.41亿元，同比增长78.80%，主要得益于房地产板块收入增长。
• 净利润：6.76亿元，同比增长219.09%，得益于收入增长和成本控制。
• 经营活动现金流净额：11.38亿元，同比大幅增长170.08%，反映公司回款能力增强。
• 资产负债情况：总资产达132.84亿元，同比增长8.82%；归属于上市公司股东的净资产达41.59亿元，同比增长11.57%。公司各项费用控制良好，未突破财务风险红线。

关键信息

1. 项目进展

• 新增土地储备项目：报告期内无新增土地储备项目。
• 主要项目开发情况：金领假日公寓（100%权益）、福汇华苑、半山御景（二期）、观澜蚌岭项目（69%权益）等均在推进中。
• 项目销售情况：金领假日项目结转收入18.49亿元，带动整体营收和毛利增长。扬州湖畔御景项目推进清盘工作。
• 项目出租情况：主要出租项目包括喜寓长租公寓、国贸美食城、福民综合楼等，出租率整体较高，显示公司资产运营能力较强。

2. 投资与融资

• 融资途径：公司融资主要依赖银行贷款，期末融资余额为36.19亿元，平均融资成本4%-6%。
• 投资收益：投资收益321.85万元，主要来自合营公司净利润。
• 非经常性损益：合计6517.03万元，包括政府补助、拆迁补偿等。

3. 风险与应对措施

• 市场风险：疫情和调控政策对市场带来不确定性。公司通过“12345”发展思路，强化主业延伸与边缘突破，提升可持续发展能力。
• 土地储备风险：深圳土地供应紧张，价格攀升。公司通过市场化招拍挂、产业勾地等方式拓展土地储备。
• 融资风险：受“三道红线”和“两集中度”政策影响，房企融资受限。公司通过保障性住房、合作开发等方式降低资金压力，加快项目周转。

4. 公司治理

• 股东大会情况：报告期内召开股东大会，但具体会议信息未详细披露。
• 子公司发展：新增厦门深国资产城智慧服务有限公司、越南深国贸物业管理有限公司等子公司，进一步拓展业务范围。

总结

深物业集团在2021年上半年实现了显著的业绩增长，尤其是在房地产开发和物业管理服务方面。公司通过多种方式拓展业务，提升运营效率，并积极应对政策和市场风险，强化了自身的竞争力。未来，公司将继续聚焦产城空间开发，推动多元化业务发展，力争实现“中国领先的产城空间智慧运营商”的目标愿景。