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华夏华润商业 REIT 二次扩募及市场分析报告

1. 二次扩募信息

• 时间：2025年7月9日公告。
• 项目：拟购买杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个消费基础设施项目，分别位于浙江杭州、辽宁沈阳、山东淄博。
• 目的：扩大基金对不同城市消费基础设施覆盖，分散风险，增强资产组合的稳定性和成长性。

2. 市场表现 (2025年7月7日-7月11日)

• 指数跌幅：
  • 中证REITs全收益指数下跌1.12%
  • REITs总指数下跌1.68%
  • 产权REITs指数下跌2.04%
  • 经营权REITs指数下跌0.87%
• 跑输对比：
  • 沪深300指数 2.50个百分点
  • 中证全债指数 1.57个百分点
  • 南华商品指数 2.69个百分点
• 领涨REITs：
  • 嘉实京东仓储基础设施REIT +4.25%
  • 中金中国绿发商业REIT +1.01%
  • 南方顺丰物流REIT +0.79%

3. 流动性

• 成交额：REITs总成交额MA5为5.5亿元，环比下降17.4%。
• 类别成交额变化：
  • 园区基础设施：-26.0%
  • 能源基础设施：-2.0%
  • 仓储物流：+16.3%
  • 交通基础设施成交额最大，占比23.4%

4. 定价和估值 (截至7月11日)

• 中金中国绿发商业REIT：
  • 中债估值收益率 3.04%
  • P/NAV 历史分位数 100%
• 消费基础设施整体估值及表现存在一定分化，不同资产类型P/NAV和中债估值收益率差异明显。

5. 相关性

• REITs与各大类资产（如沪深300、国债、大宗商品等）在较短期限（如20日、60日）的相关性波动，整体呈现弱相关性。
• 不同REITs类别间相关性各异，消费与产业园REITs相关性较低，与仓储物流、交通基础设施、能源等资产相关性较高。

6. 风险提示

• 二次扩募进度不及预期；
• 基础资产未来经营存在不确定性；
• REITs定价测算可能不能准确反映实际现金流。