20260105-中银证券-房地产行业第1周周报_本周成交同比降幅收窄；个人销售不足2年住房增值税税率降至3_24页_2mb

房地产行业周报总结（2026年1月5日）

核心内容概述

本周房地产行业整体呈现量价下行趋势，但部分指标有所改善。新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅也有所收窄，而二手房成交面积环比由正转负，但同比降幅收窄。新房库存面积与套数均出现下降，去化周期环比下降但同比上升。土地市场整体量跌价涨，溢价率同环比均上升。

主要观点

• 新房市场：

  • 新房成交面积环比上升0.5%，同比下降21.5%。
  • 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为51.9%、-7.2%、-34.7%。
  • 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为0.5%、-22.9%、-54.7%。
  • 新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。
  • 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.5、12.4、65.8个月。

• 二手房市场：

  • 二手房成交面积环比下降28.0%，同比下降15.9%。
  • 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-20.0%、-22.8%、-46.7%。
  • 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-26.1%、-5.5%、-11.1%。

• 土地市场：

  • 百城全类型成交土地规划建筑面积环比下降15.4%，同比下降16.5%。
  • 成交土地总价环比下降14.1%，同比下降8.5%。
  • 楼面均价环比上升1.6%，同比上升9.5%。
  • 溢价率环比上升7.3个百分点，同比上升6.9个百分点。
  • 住宅类土地市场表现分化，其中二线城市溢价率上升显著。

关键信息

政策动态

• 增值税政策调整：自2026年1月1日起，个人销售不足2年的住房需按3%的税率缴纳增值税，这是历史最低水平。
• 央行与财政部政策：央行发布《中国金融稳定报告（2025）》，强调关注房地产市场及金融形势变化；财政部出台住房销售增值税新政，体现政府让利意愿。
• 地方政策：福建推动都市圈高质量建设，广东韶关对农业转移人口购房给予契税补贴。

市场表现

• 房地产行业绝对收益：-0.7%，较上周下降2.6个百分点。
• 相对沪深300收益：-0.1%，较上周下降0.1个百分点。
• 板块PE：24.64X，较上周下降0.04X。
• A股表现：滨江集团、绿地控股、新城控股涨幅靠前；保利发展、万科A、华侨城A跌幅靠前。
• 港股表现：中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团涨幅靠前；碧桂园、建发国际集团、龙湖集团跌幅靠前。

债券发行与偿还

• 国内债券发行量：19.6亿元，环比下降68.5%，同比下降20.2%。
• 国内债券偿还量：23.0亿元，环比下降69.7%，同比下降45.1%。
• 净融资额：-3.3亿元。
• 发行量最大的房企：新盛集团（14.9亿元）、浦开集团（5.7亿元）、苏州高新（4.0亿元）。
• 偿还量最大的房企：新盛集团（22.1亿元）、天地源（9.0亿元）、成兴国投（5.3亿元）。

投资建议

1. 基本面稳定、重仓高能级城市、产品力突出的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. 销售与拿地表现突出的“小而美”房企：保利置业集团。
3. 积极探索新消费时代下的新场景与运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期；
• 销售与房价持续下行；
• 市场信心修复不及预期。

数据来源

• 新房、二手房成交数据来源于同花顺；
• 土地市场数据来源于中指院；
• 报告数据及分析由中银国际证券股份有限公司提供。

附录

• 城市数据选取清单：
  • 新房成交：40个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市；
  • 二手房成交：18个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市；
  • 新房库存：12个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市；
  • 土地市场：122个城市，涵盖一线城市、二线城市、三线城市。

披露声明

• 本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并发布，仅提供给特定客户。
• 报告内容不构成投资建议，投资者应咨询证券投资顾问并独立决策。
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评级体系说明

• 公司投资评级：买入、增持、中性、减持、未有评级。
• 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市、未有评级。

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