2018年Q4中国商业地产指数报告_7页_5mb

中国商业地产指数报告（2018 Q4）总结

核心内容概述

2018年第四季度，中国商业地产指数回升至133.3点，继前三季度的持续下跌后出现复苏，环比大幅上升12.9%，但同比下降2.6%。整体市场呈现周期性回暖趋势，但增量市场仍面临萎缩压力，存量改造市场持续升温。

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主要观点

1. 宏观经济与商业地产环境

• 宏观经济指数：2018年第四季度达到159.1点，同比上涨5.4%，环比上涨7.3%。
• 经济表现：GDP首次突破90万亿元，全年增长6.6%；消费对经济增长贡献率高达76.2%，服务型消费快速增长，包括文化、旅游、信息、教育培训、健康卫生等领域。
• 居民消费能力：全国居民人均可支配收入实际增长6.5%，中等收入群体超过4亿人，消费升级趋势明显。

2. 商用土地市场

• 商用土地指数：达到92.8点，环比上升21.3%，同比下降6.9%。
• 成交量：商用土地成交占比达15.2%，成交量同比上涨25%，环比上涨45.9%。一线城市和新一线城市成交量显著上升，二线城市增幅最大。
• 价格与溢价：商用土地楼板价环比下降46.2%，同比下降53.2%。溢价率降至近三年低点，三线城市下滑明显，多数地块底价成交。
• 重点城市：广州、深圳、青岛、成都等城市商用土地市场活跃，其中深圳一线城市的零溢价地块占比达96.9%。

3. 商用物业开发市场

• 商用物业开发指数：环比上升22%，同比下降16.5%。
• 新增项目：第四季度新增项目数量和面积分别环比上升117.7%和127.2%，但同比持续萎缩。
• 区域分布：一线城市新增商业面积352万平方米，新一线城市新增528.9万平方米，二线城市新增612万平方米。
• 代表项目：上海、广州、深圳等地新增购物中心项目较多，如上海三林印象城、广州云门NEW PARK、深圳湾万象城等，推动城市商业格局更新。

4. 零售商信心指数

• 零售商信心指数：达到178.6点，同比上升2.9%，环比上升9.4%。
• 品牌动态：轻奢与潮牌加速下沉至二三线城市，如Coach、Michael Kors等品牌入驻新项目，喜茶、奈雪的茶等新式茶饮品牌快速扩张。
• 数字化营销：各大品牌持续推动线上线下的融合，如HERMES上线中文官网，LV入驻抖音平台，喜茶小程序实现线上线下会员体系打通。

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关键信息

1. 商业地产指数走势

• 整体指数：133.3点（环比+12.9%，同比-2.6%）
• 市场特点：增量市场持续低迷，存量改造市场活跃，市场复苏主要依赖周期性因素。

2. 商用土地市场表现

• 成交量：一线城市同比、环比均上涨52.4%，二线城市同比上涨106.1%，三线城市同比下降6.9%。
• 价格趋势：楼板价持续下降，三线城市降幅显著。
• 溢价率：整体下滑至近三年低点，零溢价地块增多，开发商趋于理性。

3. 商用物业开发指数表现

• 新增项目：数量和面积分别环比增长117.7%和127.2%，但同比萎缩。
• 城市分布：一线城市新增商业面积同比下滑31.2%，但项目数量增长；新一线城市和二线城市增长显著。

4. 零售商信心指数表现

• 信心提升：居民消费意愿增强，零售商拓展意愿上升。
• 品牌布局：轻奢品牌加速下沉，新式茶饮品牌拓展至二三线城市，数字化营销成为重要趋势。

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商业创新趋势

1. 新式茶饮品牌扩张

• 代表品牌：喜茶、乐乐茶、奈雪的茶等品牌加速拓展，覆盖一线及新一线城市，开始下沉至二三线城市。
• 门店数量：喜茶门店数达163家，布局42个城市；奈雪的茶门店数达158家，覆盖12个城市。

2. 数字化营销加速

• 电商巨头参与：天猫、京东、苏宁等平台加大与线下商户合作，推动会员体系、支付、SaaS系统等数字化转型。
• 技术应用：如“智慧导购”、“逛商圈”模块等，提升用户体验与消费效率。

3. 智慧商业兴起

• 无人商业：如海底捞“无人餐厅”、阿里巴巴“无人酒店”等，代表人工智能在商业领域的应用。
• 争议与关注：无人商业模式是否具有可持续性，设备维护对体验的影响，以及科技与人性化服务的结合仍是待验证的问题。

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机构信息

• RET睿意德中国商业地产研究中心：中国领先的商业地产研究机构，实时监测市场动态，提供全面数据支持。
• 服务范围：覆盖全国150个城市，服务商业面积超1.3亿平方米，合作客户包括中国地产百强的80%。
• 区域布局：在北京、上海、深圳、沈阳、成都、郑州设有区域公司，成员企业包括乐铺、中商数据、云猫、小喇叭招商等互联网先锋公司。

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联系方式

如需了解更多中国商业地产市场信息和数据，请联系：

• RET睿意德中国商业地产研究中心
• 研究经理：李晨蕾
• 电话：010-59695896-8311
• 邮箱：lily.cl.li@ret.cn

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