2024-02-26-第一太平戴维斯-2023年第三季度全球物流资本市场概览报告_11页_5mb

全球物流市场在2023年第三季度经历“阵痛期”。全球投资总额同比下降43%，但已恢复至2019年同期水平；核心物流资产收益率普遍上行（尤其北美），但相比疫情期间顶峰已趋缓，市场进入常态化。主要市场呈现区域分化：欧洲投资显著下降，受基数效应和市场情绪调整影响；北美需求韧性支撑，但供过于求导致部分城市租金温和回调；亚太投资虽温和下降，但新加坡、澳大利亚表现相对稳健，香港和东京空置率显著上升。

从投资结构看：

• 序买家结构洗牌：机构谨慎增量，私人资本主导交易；跨境投资者中，欧洲、北美、新加坡较活跃。
• 资本价值分化：得益于租赁持续，美国REIT估值整体坚挺，欧洲市场估值承压明显。
• 政策与利率影响显著：高利率压缩回报空间，政策转向预期推迟进一步加剧波动，债券市场利差收窄影响风险溢价。
• 需求结构性利好：电商、冷链、东南亚物流基础设施升级等将继续支撑增长，印度等新兴市场渗透空间广阔。
• 未来展望：2024年市场进入“常态调整期”，供需再平衡预计将平滑周期波动；美国开m，欧洲提前降息预期可能限制收益率上行。

整体而言，尽管短期面临加息周期、租金增长放缓和估值调整挑战，但供应链结构化演变、电商消费迁移及数据本地化持续等利好仍具支撑，市场走向将取决于利率周期和区域性政策调整。