20150629-广发证券-房地产行业_央行降息降准_成交放量增长显著_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 整体成交环比微降：上周全国房地产成交面积为128万平米，环比下降16%。
• 一线城市表现分化：一线城市中，北京成交环比上升22%，但上海、广州、深圳成交均出现明显下滑。
• 二线城市微增：部分二线城市成交面积为371万平米，环比上升2%，但城市间涨跌不一，南京成交环比下降73%，昆明成交环比下降34%。
• 区域分化明显：环渤海和长三角地区成交环比微增，而珠三角地区成交环比大幅下滑，主要因广州、深圳和东莞的成交下降。

整体库存情况

• 推盘量维持高位：尽管端午节后推盘量有所回落，但整体推盘量仍保持较高水平。
• 库存指数小幅上升：全国15城市库存指数在后半周小幅上升，北京库存指数在供需两旺中缓慢下行。
• 去化速度波动：12大城市去化速度在前半周放缓，但在后半周延续加快趋势。

主要观点

政策环境宽松

• 央行降息降准：2015年6月27日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并实施定向降准，这是本轮宽松周期的第三次降准和第四次降息。
• 按揭贷利率下行：降息叠加银行按揭贷折扣力度加大，导致购房者按揭贷利率大幅下行，全国首套房平均贷款利率累计下降1.14个百分点。
• 购房成本降低：利率下行显著降低了购房成本，有助于加快需求入市，推动成交放量增长。

成交复苏扩大

• 同比增速显著扩大：6月前26天，67大城市一手房成交同比增长42.1%，二线城市同比增速达到42%，比5月份扩大28个百分点。
• 政策效果显现：政策宽松效果逐步显现，二线城市成交复苏趋势明显，显示市场对政策的积极反应。

关键信息

本周组合

• 上周组合：万科、中南建设、冠城大通、鲁商置业、福星股份、雅致股份
• 本周组合：万科、中南建设、冠城大通、鲁商置业、京投银泰

地产公司动态

• 万科A：引入事业合伙人机制，增发股份以激励员工。
• 世茂股份：出售影院管理股权，发行公司债券，股票期权行权。
• 合肥城建：竞得合肥肥东县一宅地。
• 京投银泰：公开发行公司债，票面利率4.8%。
• 新华联：与韩国美锻新城开发株式会社签署合作备忘录。
• 首开股份：完成24亿元中期票据发行。
• 华发股份：对子公司增资，收购园林工程公司股权。
• 泛海控股：对子公司增资，拟发行境外美元债券。
• 保利地产：非公开发行股票获证监会受理。

重点城市市场动态

• 京津冀：通州6月签约商品房1165套，创两年新高，住宅库存为六年最低。
• 南京：出台新政，集体土地上房屋征收可选择货币补偿或统一建设。
• 深圳：四大国有银行上调首套房贷利率，东亚银行停止二套房首付四成政策。
• 广东不动产登记：将于下半年启动，中山、汕头、肇庆率先实施，2017年底前全面实施。

投资建议

• 行业评级：买入
• 公司评级：多数重点公司被评定为“买入”，少数为“持有”。

风险提示

• 基本面回复速度低于预期：若市场基本面恢复不及预期，可能影响政策预期转变。
• 房价波动：房价变化可能对政策效果和市场情绪产生影响。

估值与投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期股价强于大盘10%以上
  • 持有：预期股价变动介于-10%～+10%
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上

• 公司投资评级：

  • 买入：预期股价强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%
  • 持有：预期股价变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上

联系信息

• 分析师：

  • 乐加栋（首席分析师）
  • 郭镇（分析师）
  • 金山（研究助理）

• 联系方式：

  • 邮箱：lejiadong@gf.com.cn, jinshan@gf.com.cn
  • 电话：021-6075-0637, 021-60750620, 021-60750652

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