光大嘉宝股份有限公司2023年年度报告总结
公司基本信息
- 公司代码：600622
- 公司简称：光大嘉宝
- 公司负责人：苏晓鹏（代行法定代表人职责）
- 董事会秘书：孙红良
- 注册地址：上海市嘉定区清河路55号6-7F
- 办公地址：上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14-15F
- 公司网址：www.ebjb.com
- 电子信箱：600622@ebjb.com
财务概况
主要财务数据（单位：万元）
| 项目 |
2023年 |
2022年 |
本期比上年同期增减(%) |
2021年 |
| 营业收入 |
439,011.49 |
556,984.31 |
-21.18 |
409,456.16 |
| 扣除非经常性损益的净利润 |
-200,724.77 |
16,990.55 |
-11,913.91 |
321,070.47 |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
-199,676.97 |
5,800.29 |
-3,542.53 |
365,303.59 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
50,205.47 |
5,777.64 |
768.96 |
39,019.27 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
502,202.36 |
704,461.30 |
-28.71 |
710,334.23 |
| 总资产 |
24,724,806.92 |
30,301,472.03 |
-18.40 |
35,375,893.09 |
财务指标（单位：万元）
| 项目 |
2023年 |
2022年 |
本期比上年同期增减(%) |
2021年 |
| 基本每股收益（元/股） |
-1.33 |
0.04 |
-3,425.00 |
0.24 |
| 稀释每股收益（元/股） |
-1.33 |
0.04 |
-3,425.00 |
0.24 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） |
-1.34 |
0.01 |
-13,500.00 |
0.21 |
| 加权平均净资产收益率（%） |
-33.10 |
0.82 |
减少33.92个百分点 |
5.30 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） |
-33.28 |
0.24 |
减少33.52个百分点 |
4.66 |
营业收入变动原因
- 房地产开发业务：嘉宝神马平台结转商品房销售收入减少，是营业收入下降的主要原因。
营业成本变动原因
- 房地产开发业务：结转商品房销售成本减少，导致营业成本下降。
费用情况
- 销售费用：减少1,703.32万元，主要由于商品房销售减少。
- 管理费用：减少4,762.47万元，主要由于职工薪酬减少。
- 财务费用：基本持平，为61,770.73万元。
非经常性损益项目
| 项目 |
2023年金额（万元） |
2022年金额（万元） |
2021年金额（万元） |
| 非流动性资产处置损益 |
9,303.33 |
2,134.27 |
7,318.69 |
| 政府补助 |
3,415.69 |
- |
3,251.13 |
| 公允价值变动损益 |
7,174.10 |
10,338.66 |
-16,167.47 |
| 资金占用费 |
41,155.06 |
43,245.28 |
43,602.35 |
| 营业外支出 |
-92,673.09 |
-832.33 |
11,016.56 |
| 其他非经常性损益 |
- |
- |
12,073.04 |
资产负债情况
| 项目 |
本期期末数（万元） |
占比（%） |
上期期末数（万元） |
占比（%） |
变动比例（%） |
说明 |
| 交易性金融资产 |
6,539.15 |
0.26 |
18,902.50 |
0.62 |
-65.41 |
赎回银行理财产品 |
| 应收账款 |
44,113.21 |
1.78 |
55,908.40 |
1.85 |
-21.10 |
不动产资管业务计提信用减值 |
| 存货 |
180,447.55 |
7.30 |
390,960.95 |
12.90 |
-53.85 |
存货结转营业成本 |
| 长期股权投资 |
447,250.71 |
18.09 |
558,694.33 |
18.44 |
-19.95 |
不动产投资业务亏损 |
| 商誉 |
68,964.00 |
2.79 |
126,369.22 |
4.17 |
-45.43 |
光大安石项目亏损导致商誉减值 |
| 预收款项 |
15,275.17 |
0.62 |
7,737.15 |
0.26 |
97.43 |
物业租金预收增加 |
| 合同负债 |
13,557.77 |
0.55 |
239,685.01 |
7.91 |
-94.34 |
合同负债结转收入 |
| 一年内到期的非流动负债 |
391,058.06 |
15.82 |
50,229.11 |
1.66 |
678.55 |
应付债券转入 |
| 应付债券 |
30,000.00 |
1.21 |
364,420.00 |
12.30 |
-91.77 |
应付债券转入 |
| 预计负债 |
10,688.18 |
0.43 |
2,019.69 |
0.07 |
429.20 |
安石资管违约风险 |
主营业务分析
不动产资产管理业务
- 报告期内，公司不动产资管业务收入为29,466.97万元，其中管理及咨询服务费收入25,616.10万元，其他收入11,675.21万元。
- 在管项目共计54个，其中投资管理类项目21个，受托资产管理类项目27个，咨询服务类项目6个。
- 在管资产规模为467.56亿元，比年初减少74.48亿元；在管面积为258.02万平方米，比年初减少6.78万平方米。
- 营业收入主要来自消费基础设施（57.65%）、写字楼（33.66%）、酒店及公寓（4.49%）、物流基础设施（3.68%）及其他（0.52%）。
不动产投资业务
- 报告期内，公司不动产投资业务按权益法核算长期股权投资确认投资收益为-111,722.98万元。
- 公司并表的基金项目归属于上市公司股东的净利润为-31,764.48万元。
房地产开发业务
- 报告期内，公司房地产开发业务结转商品房销售收入减少，导致营业收入下降。
- 嘉宝神马平台房地产开发业务结转商品房销售面积4,616.46平方米，结转收入金额233,024.05万元，待结转面积1,884.81平方米。
重大事项说明
- 公司2023年度不进行利润分配及资本公积金转增股本。
- 公司不存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金的情况。
- 公司未违反规定决策程序对外提供担保。
- 公司未出现半数以上董事无法保证年度报告真实性、准确性及完整性的现象。
业务发展与战略
- 公司聚焦主责主业，拓展管理规模，签约多个项目。
- 优化融资举措，提升财务效能，完成19亿元中期票据发行及86亿元在管项目融资置换。
- 加强资产管理，改善项目经营，提升资产价值。
- 加快销售去化，实现大额回款。
- 加强制度建设，改善公司治理，提升管理效率。
行业情况分析
不动产投资和资产管理行业
- 2023年，全国房地产开发投资同比下降9.6%，房地产销售面积同比下降8.5%。
- 全国商品住宅待售库存面积较年初增长22.2%。
- 2023年，全国代建项目新签约建筑面积逾1.7亿平方米，增长56.3%。
- 不动产资管业务在“大资管”模式下持续发展，但尚处于培育阶段。
- 零售类物业资产在疫情后迎来客流恢复，但空置率仍高于疫情前水平。
- 写字楼租赁去化面临更大挑战，空置率攀升至24.5%，租金持续下跌。
- 仓储物流类资产在承压中波动复苏，部分子市场有结构性去化机会。
房地产开发业务
- 公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域。
- 上海市房地产市场逐步企稳，2023年新建房屋销售面积1808.03万平方米，下降2.4%。
- 公司住宅开发板块多年未有新增项目，存量项目结转利润下降。
公司核心竞争力
- 战略定位清晰：公司致力于打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
- 优秀人才团队：管理团队具备专业能力与丰富经验，吸引各类人才。
- 完善的业务体系：公司具备“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力。
- 良好的品牌形象：公司拥有较强的品牌竞争力和市场影响力。
重大风险提示
- 经营风险：房地产行业整体低迷，公司经营面临较大压力。
- 财务风险：公司计提了大额资产减值损失和信用减值损失，影响净利润。
- 法律风险：公司控股子公司存在违约风险，计提了预计负债。
- 市场风险：写字楼及零售类物业空置率高，租金下跌，影响资产价值。
资产负债结构变化
- 交易性金融资产：减少65.41%，主要因赎回理财产品。
- 应收账款：减少21.10%，主要因计提信用减值。
- 存货：减少53.85%，主要因结转营业成本。
- 长期股权投资：减少19.95%，主要因投资亏损。
- 商誉：减少45.43%，主要因商誉减值。
- 固定资产：减少83.62%，主要因销售处置自用房屋。
- 在建工程：减少97.55%，主要因转入投资性房地产。
- 预计负债：增加429.20%，主要因安石资管违约风险。
公司治理与合规
- 公司董事会、监事会及高级管理人员保证报告内容真实、准确、完整。
- 公司聘请众华会计师事务所进行审计，出具标准无保留意见。
- 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
- 公司未出现半数以上董事无法保证报告真实性、准确性及完整性的现象。
其他事项
- 主要客户：前五名客户销售额14,208.20万元，占销售总额3.24%。
- 主要供应商：前五名供应商采购额26,149.34万元，占采购总额40.06%。
- 其他说明：公司未进行重大业务调整，业务类型保持稳定。
总结
光大嘉宝股份有限公司在2023年面临房地产行业深度调整的挑战，营业收入及净利润均大幅下降。公司积极应对，通过拓展资产管理规模、优化融资结构、加快销售去化等措施，努力改善经营状况。尽管如此，公司仍需关注资产减值、信用减值及潜在违约风险等挑战，以确保稳健经营和可持续发展。
